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评估报告工作底稿 1 目 录 第 一 章 借 款 人 评 价 一 、 借 款 人 概 况 4 二 、 经 营 者 素 质 评 价 5 三 、 经 济 技 术 实 业 评 价 5 四 、 股 东 评 价 6 五 、 资 产 负 债 分 析 6 六 、 盈 利 能 力 分 析 8 六 、 现 金 流 量 分 析 8 七 、 信 用 状 况 评 价 8 第 二 章 建 设 条 件 评 价 一 、 项 目 建 设 概 况 及 规 模 8 二 、 项 目 审 批 手 续 及 进 度 8 第 三 章 市 场 评 价 一 、 市 场 现 状 及 发 展 趋 势 10 二 、 市 场 竞 争 分 析 11 三 、 发 展 前 景 12 第 四 章 投 资 估 算 与 筹 资 评 价 一 、 项 目 总 投 资 估 算 12 二 、 筹 资 来 源 14 第 五 章 项 目 效 益 及 偿 债 能 力 评 价 一 、 项 目 财 务 效 益 评 价 14 2 二 、 项 目 敏 感 性 分 析 15 三 、 借 款 人 偿 债 能 力 15 第 六 章 贷 款 风 险 与 效 应 评 价 一 、 贷 款 项 目 风 险 度 测 算 16 二 、 贷 款 效 应 及 风 险 16 第 七 章 项 目 贷 款 综 合 评 价 项 目 贷 款 综 合 评 价 18 第一章 借款人评价 一、借款人概况 1、合作公司概况 广 州 合 生 愉 景 房 地 产 有 限 公 司 (以 下 简 称 合 生 愉 景 公 司 )是 于 2001 年 6 月 18 日 成 立 的 合 资 经 营 （ 港 资 ） 企 业 ， 注 册 资 本 4,725 万 元 人 民 币 。 合 生 愉 景 公 司 由 三 方 股 东 投 资 组 成 ：中 方 为 广 州 德 裕 发 展 有 限 公 司 (以 下 简 称 德 裕 公 司 ，甲 方 )， 投 资 200 万 元 ，占 注 册 资 本 的 4.23%；广 州 联 嘉 置 业 有 限 公 司 (以 下 简 称 联 嘉 公 司 ， 乙 方 )， 投 资 400 万 元 ， 占 注 册 资 本 的 8.47%； 外 方 为 合 生 集 团 有 限 公 司 （ 香 港 ） (以 下 简 称 合 生 公 司 ， 丙 方 )， 投 资 4,125 万 元 ， 占 注 册 资 本 的 87.3%。 由 于 在 各 方 合 作 前 甲 、 乙 方 已 为 本 项 目 前 期 征 地 及 拆 平 本 用 地 原 有 建 筑 物 投 入 了 600 万 元 人 民 币 资 金 ， 其 中 甲 方 占 200 万 元 人 民 币 ， 乙 方 占 400 万 元 人 民 币 ， 合 作 各 方 同 意 该 600 万 元 作 为 甲 、 乙 方 的 注 册 资 金 投 入 。 丙 方 在 合 作 公 司 营 业 执 照 签 发 之 日 起 36 个 月 内 共 分 六 期 缴 付 应 缴 注 册 资 本 。经 广 州 正 德 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 正 验 字 (2001)第 382 号 验 资 报 告 确 认 2001 年 底 合 作 公 司 资 金 已 注 资 619 万 元 。 20001 年 12 月 ， 由 于 合 生 集 团 内 部 管 理 调 动 的 原 因 ，