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槐荫广场购物中心研究报告 07 年 8 月 1 第一部分 一、济南概况分析 1. 济南是山东省会，是全省重要经济、政治、 文化、科技、人才中心。2006 年山东全省生产总值 达到 21846.7 亿元人民币，比上年增长 14.7%，人 均生产总值达到 23546 元人民币。经济结构不断优 化，增长方式进一步转变，规模以上工业增加值达 11122.8 亿元人民币，增长 23.6%，利税、利润分 别增长 28.2%和 26.3%。 在坚持和进一步扩大对外 开放中，山东省提高了利用外资的质量，转变了对 外贸易增长方式。吸引了电子芯片、造船、汽车发 动机等一批先进制造业项目落户山东，服务业利用 外资步伐加快，全年实际利用外商直接投资 100 亿美元。这说明，济南发展有着强大的经济基础支撑。 就济南市而言，2006 年全市实现生产总值 2185 亿元，增长 15.7%，其中一、二、三产业分别增长 2 6%、16.6%、16.4%；人均 GDP 达 4565 美元，比上年的 3916 美元增加了 600 多美元。政府确定的 15 项经济社会预期目标，除实际利用外资外均提前一年完成，同比增长 11.5%，进出口总额达 952.9 亿 美元，增长 23.9%。 山东强大的经济基础奠定了济南这一强有力的“上层建筑”，在山东宽阔的经济 舞台上，济南的市场之舞才能演出华彩乐章。 2. 济南是京沪线、胶济线的交通枢纽，是京 福（沪）高速、济青高速、青银高速等的汇合处， 济南飞机场的航线通达全国，连通世界。已经批 准的京沪高铁计划 2007 年开工建设，济南也是枢 纽站点。铁路第六次提速后，济南到北京、上海 等地的旅行时间缩短近 1/3。便利的基础设施，是 济南发展成为东部经济商贸中心的有力支撑，也 是商业发展的信心来源。例如，洛口服装市场、 茶叶市场、盖世物流中心、段店汽车交易市场、 海鲜大市场等都得益于便捷的交通基础。 3 3. 济南地处山东省中部，是山东半岛城市群的骨干城市，是生产力布局的关键环节。目前，济南 市正在半岛城市群规划的基础上，计划与周边的地区城市（淄博、泰安、聊城、滨州、德州等）合纵 连横，建设以济南为中心的都市圈，即 1 小时城市圈，它具有将生产力向西引领的意涵。它的实施将 进一步提升济南的中心性和市场地位。 4. 从城市等级体系上判断，济南属于二线城市或者叫二线半城市。北京、上海、广州属于一线城 市，武汉、重庆、西安、天津等区域经济中心属于二线城市。但由于经济发达、交通便利，在大企业 的商业拓展计划中，济南和青岛常常被列入二线城市，是一线城市开拓之后重点布局的对象。省内看， 济南的经济总量虽比不上青岛，但由于地处交通干线和山东省的地理中心，发展商业的条件较为优越。 5. 区位利弊各有。济南是南北东西交通枢纽，物流、信息流、人流通畅。可是，济南也直接面临 这些大城市（北京、天津、南京、上海等）的竞争，它们就好象吸管，将优质资源、市场吸走或者过 滤，同时扩散次级资源，如加工业、销售中心、办事处、分公司等。国家对核心城市投资，济南分享 的较北京、上海、武汉、西安等要少。 4 二、济南商业环境发展分析 1、济南市商业格局呈现集中化态势 据济南贸易服务局统计，2006 年济南市限额以上批零贸易住宿餐饮企业达到 585 家，全年实现零 售额 310.5 亿元，增长 19%，同比提高 4.8 个百分点。其中，销售总额过亿元的大型贸易企业已达 134 家，实力突出。限额以上企业零售额占全市社会消费品零售额的比重达到 33.1%，同比提高 2.7 个百 分点，对全市零售额增长的贡献率为 37.7%，拉动全市社会消费品零售额增长 6.1 个