湖北武汉九坤秦南都汇项目整合营销推广策划方案.pdf

更中心更中心····更生活更生活 ——九坤九坤·秦南都汇秦南都汇整整整合营销策划案整合营销策划案—— 开门见山开门见山 项目卖什么价？项目销售周期会是多久？是是本案核心问题 ！ 新鸿泰看来，一切由需求决定！ 本案将从本案将从区域市场存量区域市场存量 、明年土地开发量明年土地开发量 、竞争区域市场竞争区域市场 、宏观大势对需求的宏观大势对需求的 影响、区域规划利好对需求的刺激、区域内内部潜在需求等角度，拨云见月，找 寻答案 。 我们的竞标口号就是：需求有多大大 ，项目就能走多远！ 市场战略 徐东徐东 营销 核心竞争力 客户 武昌武昌 汉口 价格价格 宏观市场及趋势分析析 宏观经济宏观经济、、政策分析及趋势预测政策分析及趋势预测 国内内经济济形势势面临滞临滞胀，未来发未来发展展不容乐容乐观 一、后期出口增长乏力： 1、对欧美的出口量将面临长期下滑 ：欧美深陷债债务危机，紧缩开支，经济二次探底，消 费能力进费能力进一步步恶化化 ，失业率高失业率高居不下； 22、人民币汇率调整降低出口竞争力人民币汇率调整降低出口竞争力 ：尤其对欧元尤其对欧元元大幅升值元大幅升值 ，出口竞争力严重削弱出口竞争力严重削弱，对欧对欧 元区出口也必然大幅下滑（在8月份显现出来）； 宏观经济、政策分析及趋势预测 国内经济形势面临滞胀，未来发展展不容乐观 二、国内通货膨胀加剧，且增长乏力，经济增长长面临长期的停滞或下滑： 1、房地产中短期增长放缓：销售量陷入停滞，泡沫仍然高耸，后期国家将出台更严厉措施 挤泡沫调结构，房地产投资三四季度增长仍仍将放缓； 2、通货膨胀加剧：海量信贷资金和负利率是投投机的温床，7月份CPI同比上涨3.3%，但实 质上远不止这个数字，长期看通胀将持续； 3、内需仍将长期乏力内需仍将长期乏力：国民本来生活缺少保障国民本来生活缺少保障障障，收收入增长极慢增长极慢，占国内总值比例占国内总值比例逐年年下降降， 又受到通胀和负利率影响，消费更加无力； 44、固定资产投资减少固定资产投资减少，基础设施建设放缓基础设施建设放缓，债债债务风险加剧债务风险加剧：房地产爱调控影响投资量已减房地产爱调控影响投资量已减 少，钢材积压是2008年的4倍，7万亿贷款造造成国企和地方政府面临债务危机，将造成大 量坏帐； 5、汽车业将呈下滑态势。2010年上半年我国汽汽车销售量呈现下滑势头。 宏观经济、政策分析及趋势预测 结论结论： 当前经济增长“三驾马车”出口、房地产、投投资均出现下滑，尤其是投资面临 通胀失控的威胁，经济缺少新的增长点，经济增长长处于长期停滞的趋势。 对本项目销售的影响： 1、适度较快的开发销售策略： 利用当前市民对高性性价比的中小户型的购购买积极性，尽快的启动销售； 2、不宜长期的开发周期或追求高利润： 受后期宏观经济滞胀的不利趋势和房地产更受后期宏观经济滞胀的不利趋势和房地产更更严厉调控政策的影响更严厉调控政策的影响，后期市场后期市场 将严重影响居民购买意愿，应加快销售和开开发速度，不宜久拖。 之加息息分析： 1、加息迫切性加剧：2010年上半年，我国CCPI上涨2.6%，其中6月份CPI同比上涨 22.9%9% ，，通货膨胀加剧通货膨胀加剧 ，， “负利率负利率＂形势依然形势依然然严峻然严峻 ；； 2、提升利率是必然：但幅度和点数不会很高高 ，防止利率提高造成银行债务负担加重， 以及对流动性的限制影响以及对流动性的限制影响 。。 1、面对通货膨胀加剧 、物价上涨以及 “负负利率＂，央行可能重启加息计划 ； 2、房地产投资倾向加重：游资会重新选择择新的投资点 ，规避通货膨胀风险的避险 需求将会增加。 1、央行预定的四个季度的信贷节奏是“3、3、2、22＂，2010年上半年的人民币贷款增加4.63万 亿元亿元 ，占全年占全年77.5