湖南邵阳魏源东郡项目营销策划提报.pdf

谨呈：邵阳佳利房地产开发有限公司 魏源东郡项目营销策划提报 【策划解决的问题】 通过策划，可以解决以下问题： 1、找到项目的战略高度 高度决定影响力。一个项目如果找不到自身的战略高度，那么这个项目就会沦落为普通项目。我们在策划上， 会为项目找到一个战略高度，奠定项目的战略地位。 2、确定项目的开发方向 项目应该开发成什么样的项目，才能实现利润最大化？项目的业态应该如何组合？ 我们将根据项目自身情况及对邵阳市场的调研，为项目确定一个最科学的开发方向，进行最佳的业态组合。 3、发现市场空白点 通过对市场的调研，在邵阳市场找到一个全析的市场空白，然后填补这项空白。 2 4、构建项目主题 通过策划，我们将为京都世纪创建一个至少在邵阳甚至全国独一无二的主题，走差异化路线，并且奠定连 锁开发的基础。 5．制作特色产品 我们将为项目 项目作出在邵阳市所没有但又为市场所接受的全新产品，包括户型设计、园林景观、道路系 统、楼盘建筑风格、配套设施等。至少在产品上，推出创新性产品。 6、构建营销推广体系 经过策划，我们将为项目设计一套融新闻炒作、广告宣传、小道消息传播三位一体的市场营销体系，并导 入标准化营销管理体系。 3 邵阳市场调查与分析 4 邵阳宏观市场调查总结分析 根据政府统计年报数据调查分析，易和观点:  项目区域面积不大、人口数量相对较少，一定程度上限制了房地产市场的发展。  邵阳市的人均GDP、全市财政收入以及居民收入等都比普通的地级城市低了一段距离，居民恩格尔系数较高，这 一定程度上限制了居民的购房消费能力。按房地产市场发展水平理论，当城市人均国民生产总值达到800-1300美元的 时候，房地产市场处于快速发展阶段，在800美元以下，则处在房地产萌芽状态，由此看来，邵阳市房地产市场进入 发展阶段。  邵阳市的固定资产投资增长速度较快。固定资产的投资带来城市面积的扩大及人口数量的增加。同时，也便利了 外来经济的成长，这一定程度上促进了区域房地产市场的发展。 邵阳的城市发展布局正在成型，为经济发展奠定了良好的框架蓝图。从经济规律来看，邵阳的房 地产春天尚未真正到来，可以预期，未来不远，邵阳的房地将将迎来一个高速成长期。邵阳虽然相对 落后，但正因为落后，才隐藏着许多商机。 5 1、房地产整体开发水平很低，高品质楼盘几乎为零。 邵阳房地产市场调查总结分析 邵阳市房地产发展特征 邵阳市房地产市场起步较晚，商品房市场整体发育不够完善，房地产市场存在以下几个较 为明显的特征： 1、房地产整体开发水平很低，高品质楼盘几乎为零。 2、上升亩的大盘没有，上百亩的盘极少，数十亩楼盘四处开花。 3、邵阳房地产市场缺乏宣传推广的主流媒体，楼盘信息传达效率低。 4、市场提供的产品主要以140m2左右大户型为主，90 m2以下小户型供应量极少。 5、邵阳市房地产市场整体呈现出不温不火的局面。 6、邵阳市场住宅产品供应量远远大于商业用房供应量，邵阳市商业地产从应量少。 7、邵阳市现有购房客户主要以外来人群为主，市区外区域购房消费人群已渐渐成为邵阳市购房主力军。 8、邵阳市各楼盘呈现营销推广手段单一，销售技巧和服务意识不强等特点。 9、多层项目被普遍接受，小高层项 目很容易接受，高层项目市场接受度不高。 邵阳市场发展格局梳理 根据对邵阳房地产市场的观察，到目前为止，邵阳房地产市场基本处于平分秋色的局面，市场上没有形成领导 品牌，也没