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金林广场项目定位分析报告 一、前言 本报告为全程策划营销的第一步，目标是通过对长沙、宁乡商 业地产全方位的市场调查和分析,为金林广场 （以下简称本项目） 的开发提供全方位的、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑 设计提供指导性及建设性的意见。 近二、三年，长沙商业地产风起云涌，竞争日趋白热化，没有 创新、同质化严重的商业地产已纷纷落陷入困局，商业地产已不再 是简单的地段之争，“市场定位”越来越成为商业地产成功运作的核 心。创新和差异化是市场定位的灵魂，只有填补市场空白点的商业 地产，才会实现经济效益、社会效益、品牌效益“多赢”的格局。 房地产属于资金密集型行业，尤其是商业地产，项目开发周期 短，需要快速持续的现金流支撑，才能确保项目成功运作。只有这 样才能实现项目开发的核心目标——最大化销售、最快化回笼资金 并实现最大化的社会美誉度，所以金林广场只有围绕项目开发核心 目标的市场定位才是最准确的。 二、项目概况 （一）地理位置 本项目位于宁乡县楚沩中路与人民中路交汇处，西临主干道人 民中路，东与规划中步行街相衔接，南向紧靠 319 国道，该区域属 于宁乡县最繁华的商业中心。 （二）项目情况 1 本项目定位为纯商业地产，项目规划总用地面积为 10639.3 平 米，总建筑面积为41750.54平米，共五层，地下1 层，规划为商场 和停车场，地面5 层，共有34645.01平米。目前项目已动工。 （三）项目交通状况 本项目西向所临的楚沩路是国道 319 宁乡城区段，过境的车流 量非常大，人民中路也是横贯宁乡县城东西的主要商业干道，在本 项目的北侧还有正在修建的步行街延长线，这将使本项目更加完美 的融入到宁乡步行街商圈中。此外还有正在规划建设中的沩水河风 光带将为本项目带来更多的休闲观光购物客流，使本项目在整个形 象上得到质的提升。 （四）周边商业形态 近两年来，房地产行业发展呈井喷之势，板块和各个区域的功 能划分越来越清晰。本项目位于宁乡县楚沩中路与人民中路交汇处 的中心商业圈，该商圈人流、车流量大，商业氛围浓厚，周边市场 云集:汽车西站正对面主要以建材、五金、餐饮为主，租金大多在 3050 元/m2 之间；汽车站沿线主要经营水果、餐饮和服饰，门面 面积约为 3545 平米之间，租金大多在 9001100 元/月；步行 街内经营的服饰和餐饮相对来讲属于中高档，但租金水平仍徘徊在 3060 元/m2 之间，再就业商城经营种类杂乱繁多，面积约在 40150 平米之间，大多数是３层整体租，租金约为 1000 元/月； 沙河市场和再就业商城类似，种类杂乱繁多，但门面面积相对较大， 多数在135165元/m2 之间，租金约为1000元/月/三层。通过调查 2 发现，该项目周边商业已经日趋成熟，人流量比较大，以零售业务 为主。 （五）周边配套设施 本项目位于宁乡县城中心商业地段，具有得天独厚的地理优势， 银行、邮政、车站、学校、药店、超市、餐饮、酒店等一应俱全。 工商银行、农业银行、中国银行、信用合作社、邮政机构等市政配 套设施举步可达；大药房、金沙超市、电器商场、学校等生活配套 设施近在咫尺，并且有多路公交车和往返长沙等地的车辆经过该地 段，给消费者出行带来极大的便利。 （六）总结 本项目地处宁乡县城楚沩路与人民中路的交汇处，是宁乡步行 街商圈的重要组成部分，也是南来被往人流通往宁乡县城的重要通 道。项目开发前是宁乡县百货大楼，一个比较全统的商贸之地，有 着很好的商业消费人群基础。但目前周边的商业业态比较单一，传 统经营项目占主导地位，商业环境不是很理想，邻街大多是以破旧 建筑底层的小门面为主，没有大型、高档的建筑物做形象支撑。一 般的市场也缺乏完善的物业管理，至于观光电梯、娱乐休闲中心更 是极度缺乏。 宁乡的房地产于2003年才起步，城市的规划以及市容市貌还不 是很理想，容易给人“脏、乱、差”的第一印象，但是经过这今年 的发展，其水平已经走在全省县级城市