贵州金沙县鼓韵商业广场项目整合营销策略提案.pdf

鼓韵广场鼓韵广场 （（暂定名暂定名）） 整合营销策略提案 宏圆公司领导： 承蒙贵司信任本公司受托组建承蒙贵司信任本公司受托组建 “鼓韵商业广场鼓韵商业广场”项目项目 之招商、营销、策划团队。对金沙房地产市场及商业地产 市场进行了专业的调查市场进行了专业的调查、分析分析、评估评估，特于此向贵公司领特于此向贵公司领 导提交09年《鼓韵商业广场项目整合营销策略提案 》，供 贵司领导研讨、决策…… 前前 言言：： 金沙商业地产市场正处于一个发展期，我司将根据市场调研情 况，以全新商业地产的运营模式，贯穿整个项目的工作过程。力求 紧密结合鼓韵商业广场项目的特质与优势，积极地探求有效的营销 推广策略以促成良好的销售业绩。同时，我们结合本项目的实际情 况在尊重市场，尊重消费者，尊重经营户的原则下，实实现发展商的 预期目标与项目的可持续性发展，最终实现发展商、投资者、经营 户三赢的良好的经营局面户三赢的良好的经营局面。。 整合战略观点 项目品牌战略的出发点项目品牌战略的出发点： 在激烈竞争的年代在激烈竞争的年代 引进全新的商业运营模式 打造金沙一流的购物环境 塑造金沙商业地王形象 拓展宏圆地产在市场中的品牌效应及影响力拓展宏圆地产在市场中的品牌效应及影响力 品牌战略的总体指导原则 推销产品的年代已经过去 现在是推销财富与梦想的时代 品牌战略表现及战略观点： 我们坚信：思想可以动人 我们坚信：文化可以销售 我们决心我们决心：为为本案本案做做有实战性的品牌战略有实战性的品牌战略 在竞争激烈的时代， 在竞争激烈的地产市场中， 一定要跳出地产本身来思考地产运营推广定要跳出地产本身来思考地产运营推广。。 我们不仅仅是在卖地产 我们是在 贩卖财富、贩卖未来、贩卖梦想。 我们的战略观点我们的战略观点：： 跳出房地产本身进行运营思考，运用全新的思维进行广 告创作，携手专业的营销团队是突破平庸、赢取竞争的解决 之道！ 这个时代的地产营销规则这个时代的地产营销规则：：不创新不创新，，则落后则落后，，创新不仅创新不仅 指功能、环境等硬件的创新更需要——营销观念的创新 ！ 第一章 市场篇 一、宏观商业地产市场分析宏观商业地产市场分析 经济危机下的中国商业地产2009年展望从2007 年末到2008 年上半年， 宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房 地产开发企业的避风港湾。但在2008 年的下半年发生的令人瞠目结舌的戏剧 性变化，也迫使商业地产不得不去直面凛冽的冬日寒风。 众所周知，这场危机的早期是由“次贷”引起的，而始料不及的是： “虚拟经济”的危机，很快演变成了满街头都在讨论的全球性经济危机。要 想分析和预测这场想分析和预测这场经济危机对商济危机对商业地产的影响地产的影响，首先要从危机的本质来着手首先要从危机的本质来着手： 供需平衡的影响+ 资本与金融市场的影响。 直面终端直面终端：供求新趋势供求新趋势 住宅房地产有着投资和消费的双重属性，但商业地产的作用一定是 投资，而其投资价值一定在于其租金收益。2008 年开始的“熊市”必然 延伸至2009 年，而商业地产终端用户（租户）的需求也必然随之而变。 首先、当经济下行时，在短期内对大多数商业物业的租赁都会是负面 影响影响，但但业态不同所受影响不同态不同所受影响不同。商商业物物业一般般主要分为写字楼要分为写字楼、零售零售、 工业、酒店、公寓等几大类别，每一个大业态下面又有一些具体的细分 类类，，针对的目标客户不同针对的目标客户不同，，其需求受经济的影响也不同其需求受经济的影响也不同。。此外此外，，已经成已经成 熟并满租的物业受冲击较小，但新入市的物业则会有较大的租赁压力。 其次其次、经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁经济不景气阶段会使很多持有物业自用的企业考虑租赁。 在牛市阶段，很多主营业务非房地产的公司会大量持有写字楼、工业 厂房等商业物业以自用。这是因为：牛市阶段资金充沛；并且牛市阶 段中房地产价格不断上涨，持有物业会带来资产增值收益。但当熊市 来临时来临时，，情况就反过来了情况就反过来了，，企业的资金饥渴企业的资金饥渴、、房地产折旧费用甚至贬房地产折旧费用甚至贬 值会吞噬利润，都会促使企业选择租赁而不是购买物业或买地自建， 甚至已持有物业的企业也会选择把资产剥离然后再回租。 资金困难或将进一步加剧 商业地产投资