昆明野鸭湖旅游度假区开发运作计划.pdfVIP

野鸭湖旅游度假区开发运作计划 （讨论稿） 一、 概述 整个野鸭湖社区的开发运作为旅游房地产立体开发结构，投资回报主要落在别墅销售 上。 1-1 整体功能布局结构：（与图上名字对应） 以二期会议中心为中心节点，瑞士小镇、康体区、游乐区三个分区节点；形成由会议、 文化、康体、游乐四大功能支撑的完整度假社区； 见《功能布局图》 卖点 别墅 卖点 卖点 卖点 卖点 面向高端市场的度假居所 一流的居住环境 高尚文化体验 高档聚会 高尚运动 亲水游乐 宜人气候 文化交流活动： 论坛 高尔夫 休闲游乐 政府、民间 良好基础设施 会议 马术、网球 日常生活： 可进入性 俱乐部 建筑、人文、 水系、建筑、绿 商业、艺术 化等景观打造 瑞士小镇 会议中心 高尔夫球场 郊野休闲公园 1-2 旅游功能带动别墅运作结构 每个旅游项目功能节点带动周边别墅销售，为每块别墅区的销售提供题材，细分市场， 从而提升别墅卖点、降低项目风险；瑞士小镇由公司投资，作为首期带动结构，其他功能节 点全部招商，但招商未必都能顺利，此时，以别墅自身特点为卖点，仍可进行房地产开发。 见上图 1-3 阶段划分 阶段划分：整个开发过程，分为四个阶段： 前期准备（2004 年1 月-2004 年8 月） 一期工程（2004 年8 月-2005 年6 月） 二期工程（2005 年7 月-2006 年8 月） 三期工程（2006 年9 月-2007 年10 月） 1-3-1 前期准备阶段 完成规划、招商和融资材料制作、土地等资源控制、建设前期工作、拆迁、与原野鸭湖 承包方关系及原债务和资产处理、招商对象、公关营销及市场的前期调查； 1-3-2 一期工程阶段 原则为通过政府公关和瑞士文化营销打造野鸭湖旅游社区的品牌，即搭建文化－政治平 台；引导市场环境，集中对旅游人气的打造； 完成的目标为： 1) 广泛开展招商，完成会议中心、高尔夫等大项目的招商 2) 建设瑞士小镇，带动旅游社区别墅的销售，完成野鸭湖周边一期别墅销售； 1-3-3 二期工程阶段 原则为通过品牌宣传、系列活动营销，打造会议、高尔夫度假主题； 完成的目标为： 1) 完成所有项目招商、经营招商及招商项目建设工程 2) 完成大平地、三十亩别墅建设与销售； 1-3-4 三期工程阶段 根据旅游社区的发展情况，开发汉冲、歌乐子等预留地的别墅； 二、 项目整体运作结构 整个野鸭湖项目中会议、高尔夫作为高端、正式、度假性质，而小镇、游乐为大众休闲 性质； 2-1 会议运作 通过组织一个论坛，创立会议品牌，与瑞士小镇一期中的酒店结合，即解决了论坛会议 接待，又带活了小镇的人气；地处三十亩的二期会议中心建成后，会议功能放大，借助已有 的品牌及度假概念，吸引中高端会议市场，带动高尔夫、小镇、游乐区的功能，从而带活整 个度假社区；此时会议酒店已转型为度假酒店，甚至可以考虑退出； 论坛的应用构筑一个不断扩大的高端消费群体，会议功能使得野鸭湖项目具备了稳定的 高端基础市场；而且一年一度的论