长沙阳光100国际新城商业项目市场定位规划方案.pdf

【第一部分】 市场及环境分析 一、宏观市场分析 1.1 商业宏观环境分析 2004 年，广东有 50%商业项目经营不善，商业物业空置率全线上升，其中 滞销、积压面积上升达42.70%。 2004年，上海商业地产快速发展同时，空置率也随之快速攀升，大多数商 业项目处于苦苦挣扎的经营边缘。 2004年，重庆的65%商业物业经营不力，商业空置面积高达224.68万平方 米，高居全国榜首。 2004年，北京商业地产全线飘红，但商业地产从业人士对商业项目经营却 是前所未有的迷茫。 …… 目前，中国商业地产总体发展虽然形势良好，但值得注意的是，在已开发 的商业地产项目中只有不到三成的经营状况良好，商业地产陷入销售易经营难的 怪圈。 这是中国商业地产面临的困境，也是中国商业地产发展的瓶颈。 进入2005年后，随着房地产宏观调控力度的持续加强和新政策的出台，中 国商业地产面临着新的挑战和机遇，其处境非常微妙。 根据中国商业地产联盟研究中心发布的《2004 年中国商业地产年度报告及 2005年市场展望》透露，国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》，在其影响 下，2005年，中国商业地产将呈现4大发展趋势： 1.1.1 城市社区商业将成为新亮点 2005 年初，国务院颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案， 商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，该条例将参照发达国家的做法，引 入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。根据《条例》 规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委、建 设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织 及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开 1 发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设 1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。 从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级 各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此 2005 年及今后的一段时期，社区商 业将呈现出较大发展潜力。商务部认为：当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾 比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、 服务居民生活的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣 的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设，要把社区 商业作为规划的重点；在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以老百 姓不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能。这些精神将 对各地商业网点的建设产生重要指导意义，可以预计，今后一些适合社区商业发 展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快 速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。 1.1.2 开发门槛与开发集中度将大幅提高 随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以 及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目 开发。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司 开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开 发的商业地产项目被大公司并购的现象。 投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成 为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金 融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入将对商业地 产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。 1.1.3 商家对商铺的需求将大幅增加 遵照中国加入 WTO 后的承诺，中国商业零售业自 2004 年 12 月 11 日开始彻 底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家 发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。