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集中式商业销售模式 本报告是严格必威体育官网网址的。 案案例研究究 我们将通过商业的价值链和利益传导方式来我们将通过商业的价值链和利益传导方式来 界定销售模式。 产权返租模式产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式基金整售模式 项目信托启动方式介绍 案例选取标准： 项目总体规模超过5万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标 本报告是严格必威体育官网网址的。 建设部《房地产销售管理办法》规定： 11 产权权返租模式式 2001年６月１日后，不得以返本销售 和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 发展商 产权返租模式产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型的价值链模型和利益传导模型： 购买购买 代理招商 物业 出租物业 销售结束 小业主 提供物业 商家 关系转化 支付租金 小业主 商家商家 支付租金 小业主和商家不能承担解决 矛盾的角色，也不具备解决 提供回报 矛盾的能力。 解决了高价销解决了高价销 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开 售与提前消化售与提前消化 发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展 商商一次性返数年租金降低首付次性返数年租金降低首付；；同时返租期内同时返租期内，，业主定时从发展商处得到业主定时从发展商处得到 的矛盾的矛盾的矛盾的矛盾，，但激但激但激但激 定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 化全部销售和化全部销售和 持续经营的矛持续经营的矛持续经营的矛持续经营的矛 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、 大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店 盾。盾。 本报告是严格必威体育官网网址的。 案案例：常兴天虹商商场 发展商商保留留1层层高租 楼层楼层：：11——55层层。。 金楼层，通过1层租 主力店：天虹 金弥补回报率，可维 发展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8% 持持48%4.8%左右左右。。 （（低于三年期国债低于三年期国债337%3.37%）） 与天虹租约：15年 现通过主力店提供回 年租金增长率：2% 报报，，投资回报率投资回报率2.8%，， 现状状：在售在售，分期或分期或一次性付款次性付款 低于三年期国债利率。 销售状况不佳。销售 楼层 销售铺位个数/总铺 销售个数比率 位个数位个数 率约占推出部分的