葭芷地块项目可行性研究报告.pdfVIP

葭芷地块项目可行性研究报告 （汇报稿） 一 项目概况 1、地块情况 葭芷地块地块（下称本地块、本项目）位于台州椒江区葭芷街道， 地处新老城区交界处，具体四至范围为：西侧为天然河道、东侧为阳 光国际一期、南侧为葭芷公园、北侧为规划待拆迁的低层民房。地块 建设用地总面积 35333 平方米，计 53 亩，地块规划要求如下： 本地块规划要求如下： 建筑容积率≤2.32 建筑密度≤21.2% 绿地率≥45.5% 。 地下停车位≥400 个，地面停车位不得少于 20 ％。 本地块原属石油公司下属久益房产公司（单独法人单位），于 2003 年 10 月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将 房产公司及土地整体转让。 按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为 81970 ㎡ （不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑面积为 78950 ㎡， 商业建筑面积 2720 ㎡，配套建筑面积300 ㎡。 2 、项目内容 根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复（见 设计方案总平面图）。总建筑面积、容积率、绿化率、车位均按土地 出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门 通过。调整后的技术指标如下： 总建筑面积：81970 ㎡ （不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑 1 面积为 71136 ㎡，商业建筑面积 10534 ㎡，配套建筑面积300 ㎡。 地下建筑面积：18000 ㎡ 建筑容积率 2.32 建筑密度 21.2% 绿地率 45.5% 。 地下停车位 400 个，地面停车位 100 个。 目前我们基本依据这一设计方案进行测算分析。 二 市场分析和市场定位 1、 经济背景分析 从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取 得了令人瞩目的成就。从 1978 年到 2001 年，我国 GDP 剔除价格因 素后年均增长 9.4 ％，是同期世界经济增速的3 倍强，位居世界之首。 GDP 总量 23 年间增长了 25.5 倍。而根据国家统计局的预计，“十五” 期间我国 GDP 年均增速将超过“九五”时期 8.3%的水平,2005 年人均 GDP 可能达到 1400 美元。由于工业化速度加快、市场经济不断成熟 等因素存在，我国经济的增长速度还将持续相当长一段时间。 从台州的经济发展看，台州是一座充满生机和活力的城市。由 于历史上是国家投资缺乏的地方，反而造就了台州人自力更生、敢于 闯荡的顽强精神，20 多年的蓬勃发展被经济学家比喻为“草根”经济。 目前，台州民营经济占经济总量的96%以上，经济市场化已经非常成 熟，民营经济成为台州迅速崛起的强大动力。近年来，台州的 GDP 台州的综合竞争力已在全国大中 以平均 13%以上的高速度持续增长， 城市中名列第 38 位。2004 年全市 GDP 达 1173.79 亿元，城镇居民人 均可支配收入 16113 元，农民人均纯收入 6008 元。1999 年，经国务 院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中的大城市和上海经济区一 2 级经济亚区中心。可以预见台州的经济还将随着长三角一体化的推进 有更长足的进步。 从椒江的经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州 港、台州市经济开发区的开发建设，椒江区的经济发展突飞猛进， 2000 年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。2003 年人均生 产总值为 3750 元。同时，椒江区的居民收入水平也在不断提高，2003 年人均收入 23840 元，高于全市平均水平 3400 元，位列全市首位。 市区城镇居民的可支配收入在 2003 年达到了 14525 元，人均家庭消 费支出 1