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. 物管新条例及解读 物管新条例第一章（总则） 第一章 总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群 众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管 理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监 督管理工作。 总则解读 1、澄清了物业管理的定义 长期以来，人们普遍认为物业管理是物业公司的事，过去主管部门文件和地方法规 基本都是将物业管理说成是物业公司单方面的活动。这次新条例以法规的形式确认了业 主在物业管理活动中的主导地位，比草案有了明显的进步。 2、开发商与物业管理公司要分离 . . 《条例》第二条指出：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由 业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 这就意味着，与开 发商“穿一条裤子”的物业管理公司，将会逐渐脱离开发商众多条条框框的制约，真正 从管理和服务的角度来提升物业管理的水平。 3、物业管理不等于物业公司管理。 把物业管理等同物业公司管理的误解与物业管理公司的名字有关，忽略了法律赋 予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权，混淆了物业管理的主体。根据我国 法律赋予公民对私人财产的权力，物业管理的正确定义应该是：物业管理是物业管理区 域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进 行管理的活动，该活动可通过委托依法设立的物业管理服务企业实施。换句话说：物业 管理是业主们为维护共同利益所发生的一种行为，物业公司是为完成这种行为应运而生 的衍生物，通过物业公司对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段。 我们只有首先对物业管理做出明确定义，清楚认识物业管理权是业主对其房屋物业 所有权派生出的一种权力，物业公司才能摆正自己的位置，业主才能正确认识缴纳物业 管理费的真正意义和目的，目前物业管理的各种纠纷才能找到彻底解决的出口。 4、物业管理企业是管理者还是服务者？ 我国的物业管理，在发展初期带有从房 管部门对公房的管理转向对不同产权人行使管理权的痕迹，因而“管理”特征往往被特 别强调。而物业管理的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，从本质上说是业主 的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与 . . 服务提供人的关系。物业管理企业是服务者不是管理者。 物管新条例第二章（业主及业主大会）及解读 物管新条例第二章（业主及业主大 会） 第二章 业主及业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (四)参加业主大会会议，行使投票权； (五)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (六)监督业主委员会的工作； (七)监督物业管理企业履行物业服务合同； (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管 理和使用； (十)法律、法规规定的