杭州保利·江语海项目整合营销策划提报.pdf

项目整合营销策划提报  简报思索（以销售为结果导向）  简报思索（以销售为结果导向） 他们是真正的社会财富阶层 限购限贷的大势下谁来买江语海别墅 他们未必都是杭州人 他们大都是二次置业且个性独立 强化“保利”与“江语海”的品牌优势 差异化营销推广强势突围 如何吸引目标客户关注江语海别墅 高端数据库复合营销精准锁定目标客源 全程整合体验式营销营造良好口碑效应 高规格的案场接待让他们感受尊贵 如何促使目标客户购买江语海别墅 产品体验结合独到人文让他们认同价值 多重现场促销组合让他们感觉实惠 市 场 研 究 分 析 市 场 研 究 分 析  政策背景  政策背景 政策持续收紧，限贷、限购影响大。 策 政 贷 限 策 政 购 限 策 政 价 限 策 政 房 障 保  目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。  目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。  随着时间的推移，市场对调控政策有所消化，但调查表明限贷和限购政策对市场的影响效力依然持续。鉴于目前房价尚未真  随着时间的推移，市场对调控政策有所消化，但调查表明限贷和限购政策对市场的影响效力依然持续。鉴于目前房价尚未真 正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。 “新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。 正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。 “新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。  购房者对保障房和房价控制 目标的信心度比较低。调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用  购房者对保障房和房价控制 目标的信心度比较低。调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用 。我们认为保障房开工不足是导致购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP 或人 。我们认为保障房开工不足是导致购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP 或人 均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而， “新国五条” 均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而， “新国五条” 将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。 将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。  市场表现  市场表现 市场供过于求明显， 整体成交量趋稳，成交均价出现小幅下滑。 2011年上半年杭州市商品住宅供求情况（万平米） 供求表现 50 40 6月杭州全市商品住宅成 30 交量为18.81万平米，环 比增长3%，新增商品住 20 宅面积43.32万平米，环 10 比增加73%，