城市更新项目旧城改造的工作思考.ppt

谢 谢！ * 2011年7月 2011 城 市 更 新 项 目 的 工 作 思 考 激 情 与 突 破 一、深圳城市更新现状 二、城市更新研究思路 三、政策研究与解读 四、深圳旧住宅区更新情况 五、城市更新流程 目 录 一、深圳城市更新现状 未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为 占到深圳陆地总面积 目前深圳未利用土地面积 深圳城市更新总用地面积是未利用地面积的5.5倍 2.4万公顷 12.3% 4360公顷 5.5倍 深圳市的城市更新包括 拆除重建 综合治理 功能改变 要进行拆除重建的大概达到30% 深圳可以新增7200公顷的土地供应量 70% 数据来源:深圳商报网 按照计划，深圳政府在2020年前将完成其中1.76万公顷的城市更新 30年来，深圳城市发展的主题词是建设；而未来10年内，深圳城市发展的主题词将是拆迁后再建设，旧改工作可能持续30年。 一、深圳城市更新现状 2010年 已审批拆除重建类城市更新单元计划94项 85 7 51 68 129 其他用地约 保障性住房用地约 产业用地约 商服用地约 居住用地约 10 10 133 68 10 34 17 58 坪山新区 光明新区 龙岗区 宝安区 盐田区 南山区 罗湖区 福田区 全市城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为３４０公顷 其中： 各区目标为： 单位：公顷 2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批 2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批 公告77公顷，拟拆除重建用地面积 公告142公顷，拟拆除重建用地面积 附件3：《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》一览表 附件4：《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》一览表 合计公告：219公顷 附件1：《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》一览表 2011年 数据来源:深圳市规划和国土局网站 已审批拆除重建类城市更新单元计划31项 万科南苑新村 大新卓越 华润大冲 金地岗厦 京基蔡屋围 中信园岭新村 绿景下梅林 深业鹏基八卦岭7# 上步1#深业鹏基 佳兆业华为科技城 一、深圳城市更新现状 重点开发商典型更新项目 一、深圳城市更新现状 岗厦 1 由项目部负责跟进 金地 大新 3 成立更新中心，完成资源获取、前期工作的跟进 卓越 大冲 2 由项目公司负责跟进 华润 园岭新村 1 成立更新中心，完成资源获取、前期工作的跟进 中信 南苑新村 4 公司发展部获取更新资源，完成资源获取、前期工作的跟进 万科 西冲项目 四海项目 6 公司发展部获取更新资源，各项目团队积极跟进 招商 典型项目 更新项目数量 管控模式 发展商 二、城市更新研究思路 城市发展角度（必要性） 城市未来十年发展大战略、大方针 与周边大区域未业发展找到关联 改造对未来城市发展能够起到的作用 城市未来发展的瓶颈 城市更新 建立指标体系 对未来的预见力 成为城市发展的利器 ?活力 ?竞争力 ?土地利用 ?税收 ?城市管理 旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响 判断旧改造对城市未来的意义 为城市贡献什么？ 定位 实施支撑 容积率 规划成果 技术上需解决的一些主要问题 1.发展战略：立意、目标取向，决定战略高度； 2.整体定位：决定价值实现。 1.功能布局 2.技术成果 1.经济测算:制定容积率依据； 2.容积率确定：与现状规划的对比和调整。 1.实施策略——改造目标、改造政策、拆赔比、资金平衡、安置政策、实施阶段、合作形式、土地出让、开发方案、居民参与、风险控制 2.政府审批－审批支撑 容积率 建筑质量 配套 承载力 水电 交通 建筑风格 负面影响（消防、治安） 资源占用 …… 政策 拆迁补偿代价 房地产市场环境 谈判的难易程度 开发模式 启动策略 资金运作问题 开发商意愿 各方主体利益平衡等 …… 产业 环境 空间布局 原住民的利益 风险（政治、社会、管理） 紧迫性 城市意象 可持续发展 外部环境 未来机遇 …… 三、城市更新研究思路 旧城改造不同于单纯的房地产项目，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性 。从多角度和多层面看待有利于我们找到正确的改造方向： 技术角度 市场角度 城市发展角度 微观层面 中观层面 宏观层面 （做什么） 二、城市更新研究思路 改造规划“定位”的方向（怎么做） 我们的定位 旧城改造发展纲领与策略 对城市旧城改造剖析 对城市未来发展预见 站在“城市”的视角而非“项目” ?项目配套优化 ?项目所在城市竞争力 ?项目管理 ?对未来准确的预见是领导决策的基础 ?剖析旧城 ?旧城改造对城