《河南灵宝凯旋城新中式科技美宅项目策划方案》130页前期策略.ppt

一些人的生活 将成为更多人的生活 未曾亲临历史 愿与共创未来 在建筑成型之前，是生活影响建筑； 在建筑成型之后，是建筑影响生活。 * 构筑无限生活 高品质电梯间 超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。 入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理； 挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。 挑高的入户大堂 挑高大堂 产品创新带来个体溢价 技术分析 个体溢价部分 案例 创新产品 所在片区均价 创新产品溢价 创新产品带来个体溢价率 西安曲池坊 科技化小高层 约6500—7000 6500+2500=9000 35%~38% 重庆竟地溯源居 花园洋房 2000～2500 2300+1000=3300 40~50% 万科城 宽景House Loft 4000～5000 4500+1500＝6000 30～35％ 本项目选取创新产品溢价比率 高层住宅 35％ 2600+（ 2600﹡35%）=3510 总销售额：1.16亿（按照方案1核算总销售额） 产品创新是提升项目溢价能力的重要途径 本项目抓住市场空缺，可以选择高层、多层作为创新产品的突破点 叁、项目整体定位 总体产品定位 ——“现代中式园林大宅” 项目整体定位： 新中式 科技美宅 主推案名 长安公馆 蓝血贵族 专属领域 主推案名 金源●天樽 阅尽奢华 始见天樽 备选案名 崤函秦韵 大唐风韵 灵宝壹号 肆、项目营销策略 渐进式、持续的树立区域形象，形成项目品牌传播，配合开盘期爆破式营销； 开盘配合充分的客户积淀、局部现场体验展示、大规模及未来蓝图展示，增强客户购买信心； 此后，通过分阶段现场亮点展示，争取价值最大化的价格策略 ； 宣传节奏： 宣传主题：至始至终贯穿一条主线； 展示核心优势“区域地段优势+区域前景+项目价值”； 卖点宣传由“先形象宣传——后实质卖点”； 渠道营销节奏： 开盘前：多种渠道立体组合； 开盘后：主要通过关系营销+活动营销挖掘客户； 营销总策略 整体营销策略建议：重点以销售住宅产品为主，前期销售各住宅，住宅销售80%即可销售商业部分，因为此时的住宅储蓄的客群完全可以实现商业客群的需求，也可实现商业的快速高价销售。 商业部分策略：商业部分必须对产品做明确的业态定位划分后，方能做针对性招商和销售，销售采取先难后易的方式；先销售面积较大商业，而后再进行底商的完全销售。 商业部分销售阶段划分为：业态定位—蓄客、定向招商——带租销售较大面积商业——带租销售底商（带租销售商业有利于提升商铺销售价格） 车位部分：商业做开盘之后，这时具备了足够的住宅业主量和商业业主量，此时进行车位的发售较适宜。 具体营销战术手段: 项目营销节奏划分 10.7 2010.8 2010.9 2010.11 2011.12 项目动工及 前期准备 工程出+/-0 工程轴 时间轴 取得预售证 具备销售条件 4月1日 销售部开放 11月20日 开盘 项目总体量不大，可同时启动。销售周期：2010.10.1—2011.12总体销售周期14个月 2010.11 2010.7.1 2010.8.1 2010.9.1 2010.10 2010.12 时间轴 4月1日 销售部开放 项目阶段工作安排 11月20日 开盘 1.产品研究； 2.项目VI系统设计及推广策略； 3.销售部选址及内部包装设计； 4.月度市场研究报告； 5.项目营销策略的调整修订确定。 6.各种销售道具设计制作 1.内部认购及销售回款； 2.项目推广执行； 3.月度市场研究报告； 4. 项目营销策略的调整修订确定。 5. 开盘计划及安排 项目营销推盘策略 项目住宅部分产品同时推出，但均有控制； 控制方法主要以价格进行调节控制； 最后销售商业部分 低楼层住宅小区 地税大楼 景观组团 2F底商 板楼 板楼 市场试探，根据市场情况灵活调整推盘节奏及价格策略。 会员认购，以入会先后顺序取得选房资格及会员优惠。 根据认购人数掌握开盘时间，要求开盘必须实现解筹50%以上。为后期销售及项目正面影响力奠定基础。 认购期间以营销活动维系客户，并树立项目及开发商形象。 整盘推售，每一期均采用客户集中认筹——解筹的策略实现最终爆破式销售 开盘前营销思路 会员认购示意图 入会费开具开发商财务专用章，作为交纳款项主要凭证之一。 入会申请 正式入会， 享受会员待遇 在通知时间 内选房 1. 告知基本成交价格区间。 2. 告知开放楼位 , 并说明甲方预 留情况。 3. 告知后期选房规则。 4. 排顺序号 , 不定户型及楼层 , 但可说明