南京鹭港别墅项目定价方案.docx

鹭港项目定价方案 目 录 第一部分 宏观市场动向 第二部分 区域市场分析 第三部分 可比项目分析 第四部分 本案价格定位  ?楼市走势 ?政策动态 ?别墅市场动态 ?板块划分 ?远郊板块解读 ?区域市场总结 ?可比项目概况 ?可比项目研究 第一部分 宏观市场动向 楼市走势 政策动态 宏观总结 长三角重点城市楼市 走势 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 杭州 无锡 苏州 南京 上海  长三角重点城市楼市走势图 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1027 1488 4159 4609 9065 9100 5606 3818 5624 4177 2047 2474 4122 4458 5010 9872 5061 6521 5917 7432 2089 4861 3826 6828 7781 6705 7912 5808 7679 7457 4178 4013 7768 8787 7990 10466 9372 8284 6432 7704 4875 7181 18700 16849 18701 17051 16095 13260 12606 23430 上海 南京 苏州 无锡 杭州 长三角重点城市楼市走势大体相似，整体在年后爆发，回暖趋势明显，6-9月，由于楼市存量房递减新房源较少等因素影响，成交量出现下滑，10月份伴随新推房源加量成交回升。 南京商品住宅成交 走势 南京商品住宅月度成交走势 套 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1月 成交套数 4178 4013 7768 8787 7990 1046 9372 8284 6432 7457 成交均价 5569 5499 5642 5803 6566 6800 6868 6943 6992 7432  元/㎡ 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 南京市商品住宅09年以来回暖明显，7-10月价格持续上涨，成交量稍稍下滑。成交量出现下滑的主要原因在于新房源供应量不足，价格上涨过快，对购房需求产生的抑制作用。 政策 动态 ?央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家 ?央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号； 税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号； ?中房协提稳定楼市四点建议；中房协提稳定楼市四点建议； ? ?江苏省住房和城乡建设厅--5项措施抑制房价过快增长；?江苏省住房和城乡建设厅--5项措施抑制房价过快增长； ?江苏省房价备案制度。江苏省房价备案制度。 ? 近期来看，出台的楼市政策重点是“保量不保价”，目的是“促进楼市平稳发展”。 整体别墅 供销情况 ?1-9月全市别 墅新增供应量为 万㎡ 51.25万㎡，同 90 比减少21.43万 80 70 ㎡ ，降幅达 60 29.5%；全市别 50 40 墅销售总量为 30 81.54万㎡ ，同 20 比增加48.68万 10 0 ㎡ ，增长1.5 倍。整体供销比 为0.63。  南京市整体别墅市场体供销情况 81.54 0.63 51.25 0.28 14.94 4.14 1-9月供销 9月份供销 系供列应2面积 系销列售1面积 系供销列比3  1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 从供求关系来看，进入2009年以来，别墅市场单月供求比基本处于1以下，呈现“供不应求”状态。9月份供销比为0.28。 整体月度 成交走势 南京别墅月度成交量走势图 700 640 643 600 506 591 500 400 397 300 200 100 0 5 6 7 8 9 0 1 2 月 2 3 4 5 6 7 8 月 月 1 1 1 年 年 0 0 稀缺性、居住价值、投资价值等多重属性推动了成交量高位运行。年后别墅市场成交量直线上扬，近几个月成交量持续高位运行，9月成交643套，成交总面积14.94万平方米。 分物业类型 供销情况 别墅市场分物业类型销示意图 12000 77.6% 10324 10000 63.4% 68.2% 62.4% 67.7% 8000 6993 6000 4598 4000 2871 2904 2254 2000 1194 757 1628 1111 0 独栋 双拼 联排 叠加 总计 累计入网套数 累计成交套数 累计去化率  90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 从物业类型上