房地产开发项目成本管理的重点阶段(中海地产).ppt

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4、地面以上建筑 4.12安防工程 造价有相当的弹性,主要表现在功能上。 4.13电梯 目前对于100米高层住宅来说,住宅层电梯造价50元/m2是正常的。 4.14泛光照明 成本较小,但浪费严重! 配套设施及配套工程 5、配套设施: 标准是学校约1,600元/m2全包,会所3,500-4,000元/ m2全包(含建造与装修)。 6、配套工程:具备一些弹性的项目是变配电工程,以KVA为指标,每一单位的成本是2,000元/KVA左右。 a.高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要 b.电缆的设计 c.发电机房的位置 7、室外工程 7.1景观工程 目前室外工程的造价水平,我们一般控制在每平方米建筑 面积100-120元/m2,以空地面积来计,整个室外工程的 造价水平是400-500元/m2。 如何控制景观工程的造价: 软的多,硬的少; 普通的多,名贵的少; 控制水景。 7.2小区围墙工程 合约策划 承建商管理 招标过程管理 甲供物资管理 (1) (2) (3) (4) 五 招标阶段的工程成本管控 五 招标阶段的工程成本管控 (1)合约策划 1、编制的时间 项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作。 2、策划的内容 2.1内容:包括但不限于:a.项目概述 b.合约策划综述 c.招标分判计划 d.建安成本目标计划 e.人员配置计划 f.总结 g.附件等等。 2.2项目概述:项目的位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位,项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本等。 五 招标阶段的工程成本管控 (1)合约策划 2、策划的内容 2.3合约策划综述:策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。 2.4招标分判计划:包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量师行(或造价咨询公司)的招标。 2.5材料及设备采购计划:包括材料设备的供应方式和采购计划。 五 招标阶段的工程成本管控 (1)合约策划 2、策划的内容 2.6建安成本管理:根据成本预测确立成本控制目标,分析建安成本控制重点,从合约管理角度制定相应建安成本控制措施,合理、有效地降低项目发展成本,以实现合约统筹的根本目的。 2.7人员配置:土建、水电、物资等专业合约人员以及地盘QS的合理配置计划 2.8总结:概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。 2.9附件:应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。 五 招标阶段的工程成本管控 (1)合约管理策划 中海 1.1合约管理策划报告应按《中海地产地区公司工程合约管理制度》要求的时间、内容和程序编制、评审和审批。地区公司不得在合约管理策划报告备案前进行工程合约分判。 中海材料\合约管理\海洋三期合约策划报告(独栋别墅部分).doc 中海材料\合约管理\海洋三期项目策划报告(独栋别墅部分).doc 五 招标阶段的工程成本管控 (2)承建商管理 中海 承建商资格分三个等级:候选承建商、试用承建商、合格承 建商。 中海材料\合约管理\地区公司工程合约管理制度(定稿)\01. 承建商名册管理工作程序(定稿) 五 招标阶段的工程成本管控 (2)合格供方管理 万达 商业地产公司各相关部室、酒店建设公司、下属各项目公司组织一、二类标的招标工作时,必须从品牌库中选取入围单位。 J:\品牌库和招标文件\二〇一〇年合格供方品牌库发布原稿 J:\品牌库和招标文件\合格供方品牌库汇编 五 招标阶段的工程成本管控 (3)招标过程管理 1、分判工程招标工作计划 分判工程合同金额预计超过100万元的,在招标工作开 始前,由合约管理部制定该项分判工程招标工作计划。 分判工程招标工作计划总体上要满足工程施工进度需要,同时可根据各部门在本项分判工程上的工作准备情况,适当调整各个环节的工作时间。 五 招标阶段的工程成本管控 (3)招标过程管理 2、投标单位名单要求 2.1分判合同金额预计超过100万元的,投标单位数量不得少于4家。主(总)包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的,投标单位数量不得少于6家;主(总)包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的,投标单位数量不得少于8家。 2.2在投标单位中,试用和合格承建商的数量,原则上不得少于投标单位数量的50%; 五 招标阶段的工程成本管控 (3)招标过程管理 3、评标、议标、定标 3.1经济标由合约管理部负责分析;技术标由项目部负责评定;设计方案的合理性和经济性由设计管理部负责评定。 3.2议标

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