南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案.docx

凤凰家园 最佳献礼 一.总体环境说明 1.红谷滩简介 红谷滩新区地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，素有南昌的“浦东＂之美誉。新区由红角洲 、红谷滩中心区 、凤凰洲三大片区组成。其中，红角洲片区为文教、体育 ，旅游和高档住宅综合区；中心区为行政办公 、商贸金融 、居住综合区，是南昌市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、体闲、商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。 2.凤凰洲简介 凤凰洲片区南起庐山南大道，北至赣江大桥，东临赣江，西至蝶子湖城市绿心，规划用地11平方公里，规划人口约10万人，功能定位为舒适的居住功能，将以一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式的居住空间环境。 2.2008年凤凰洲商业市场分析 凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近，其中凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主，和本案非常类似。 A:沿街商铺 目前凤凰洲的沿街店面丰和大道凤凰花园段由于周边住宅项目 入驻人口较多同时靠近凤凰菜场、凭借其地段和位置的势，出租率较高，租金处于整个区域的最高水平，由于临街商铺明显受到地段的影响，租金高低和价格涨幅差异很大。 B:社区商铺 社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化，成为长线投资。社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数量等影响，不会大起大落，有一定的升值空间。 红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型，同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。商业档次比较低，业态主要围绕小区 住户日常生活需求，集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、美发等。 二.本案立地条件说明 1.本案立地条件说明 1.凤凰家园位于红谷滩凤凰洲，东靠丰和大道，西临凤凰北大道，南至锦江路 ，北接长江路。 2.地块方正，总用地面积为12.57公顷，总建筑面积234076平米，其中商业面积为 21136平米。 案 本 “ 凤凰家园＂经济适用房是政 府主导开发由南昌市红谷滩新区 C D 城市建设投资发展有限公司投资 兴建的商住混合社区，占地面积 12.57 公顷，总建筑面积 234076 平方米，总规划户数2731户，地 面停车404个。小区分为A 、B、 A C、D四个组团，小区规划有4个 B 出入口，项目南侧靠近幼儿园的 为小区主入口，北侧为此入口， 另外小区东西两侧分别还配置了 人行入口 。小区商业建筑面积 21136平方米，呈十字形排布， 合理的衔接了小区的4个出入口。 2.本案外围住宅小区分布概况 楼盘名称 位 置 户数 预计人数 档 次 天赐良园 凤凰北大道、濠江路 1700 5100 高 档 凤凰城 丰和大道、锦江路 3000 9000 高 档 凤凰花园 丰和大道、黄河路 2300 6900 低 档 东方海德堡 凤凰北大道、濠江路 1093 3279 高 档 丰和新城 庐山南大道、丰和大道 718 2154 高 档 凤凰家园 丰和大道、锦江路 2731 8193 低 档 凤凰商贸城 丰河大道、闽江路 商业 ------ ----- 未来凤凰洲住宅项目常住人口数量为：34626人 3.本案外围生活设施分布概况 凤凰家园外围生活设施基本齐全： 医疗:南昌急救中心 餐饮:万家灯火大酒店 银行:昌北工行、中国银行 学校：凤凰小学、外国语学校、商贸学校 其他:凤凰集贸市场、加油站 小区规划配套:商业街、幼儿园 三.本案外围商业氛围分析 凤凰花园业态分布比例 20% 32% 9% 14% 25% 餐饮 建材与维修 零售 休闲美容美发 其他 凤凰商贸城业态分布比例 4% 8% 9% 38% 29% 12% 服装 建材与维修 零售 餐饮 美容休闲 其他 凤凰花园内街业态分布及租金水平: 1 恒 2 3 4 5 6 7 8 女人 9 10 丰 美乐 小徐 凤凰 心连 东英 缘美 民间 凤凰 勇子 大 婴幼 滋味 诚信 电动 花园 风云 心小 神采 专业 容美 发艺 百姓 花园 小吃 儿用 餐馆 门窗 车维 卫生 门窗 飞扬 美容 轩 百货 药 吃 体中 餐馆 品 修 所 美发 超市 房 心 11 12 13 上海 王家 14 新家 福利 依丽 正宗 新华 大型 利群 菜园 花园 园餐 彩票 洁干 重庆 林超 塑钢 装饰 烧菜 酒家 馆 超市 干洗 火锅 市 门窗 馆 店 单位:元/月·平米  凤凰花园内街租金 20 18.75 15 14 15 16 12 10 8 8 5 5.7 5 5.4 5.4 5.45.4 平均租金在8元/月·平米左右 0 1.5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 系列1 丰和大道业态分布及租金水平: 1