房地产企业互联网金融案例研究.docx

房地产互联网金融案例分析 行业背景: 重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得好，现金回流很快，发展起来容易。但中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。 一、案例:万达众筹”稳赚一号”分析 轻资产转型： 6月7日，万达推出首款互联网金融产品—“稳赚1号”，该产品是万达与快钱共同打造的房地产众筹项目。项目总额度为50亿。 稳赚1号项目资金中的90%来自机构投资者、10%在官网及APP接受个人投资者申购。面向个人的5亿额度不到一个小时就被一抢而空。此外，万达还从金融机构获得额外的50亿元。也就是说半个多月就筹集了100亿。 “稳赚一号”操作模式如下： 产品模式分析： 万达集团： 优势：1、众筹资金建房，无前期资金成本，轻装上阵； 2、无资金负担，快速扩张规模，增加市场份额，提升品牌影响力； 3、轻资产，更有利于物业长期持有运营； 4、借资建房，产权持有，物业可再次抵押贷款； 劣势：1、在保证投资者回报的情况下实现自身收益，是对其运营能力的一大考验。 投资者： 优势：1、1000元起即可投资万达物业，享受其物业红利； 2、有相对合理推出机制。 劣势：1、要承担万达快速扩张中，物业运营和增值的风险：12%的收益只是一个预期，如果房地产市场出现波动，万达广场的物业租金存在下降的可能，届时收益率也有可能不及预期； 2、一旦提前退出，收益甚微。 产品简介： 万达的稳赚一号就是来解决他的钱的问题。万达这次打包6个项目做成一个理财产品，每份是1000块钱的认筹份额，最高可以认1000份，理财产品筹到的钱作为项目建造费用。盖成之后万达享有物业持有权、及物业30%的增值收益和营业营收，剩余70%打包成产品红利作为投资市场回报。 产品基本信息： 　　对于投资者而言，最为关注的就是收益计算方式及产品流通方式，具体介绍如下： 1、产品收益特点： 产品并非“稳赚”收益“前轻后重” 　　虽然该款产品的名称是“稳赚1号”，但是并非真正的稳赚不赔，“稳享收益”只是广告语而已，产品实质上是非保本的。 2、产品收益分为两种情况： 上市退出（REITs或其他方式上市） 假设第4年REITs（房地产信托投资基金）上市，预期合计年化收益率为12%。 净物业收入分配：1、预期合计年化收益率6%，每年收益派发日发放；2、资产升值收益：预期合计年化收益率6%，退出时一次性发放。 到期退出（持有7年后退出） 预期合计年化收益率12%。净物业收入分配：1、预期合计年化收益率6%，每年收益派发日发放；2、资产升值收益：预期合计年化收益率6%，退出时一次性发放。 　　产品的收益呈现“前轻后重”的形式。投资者最后一次能拿多少收益，还要看具体的项目运行及资产增值情况，具有一定投资风险。 3、产品退出机制: 稳赚1号投资期限是7年，如果持有未到7年急需资金，则有两种流通方式： 持有份额再转让： 项目成立3个月后投资者可以在快钱信息平台进行报价再转让，将持有份额交易给其他人以获得现金，手续费为2元，2015年12月31日前暂不收取手续费； 促成机构收购： 项目成立满一年，每年的6月20日至6月29日促成机构收购，快钱信息平台负责联系有意向的机构参与收购，收购价为每份预期不低于1030元，投资人被收购份额的前一年度净物业收入未分配收益及物业增值收益由机构获得。 提前退出分析：如果机构收购了你的份额，所有物业增值收益都将受让给机构，投资者最多享受6%的年化收益率。即使是转让给其他投资者，收益也将大打折扣。 二、案例:绿地地产宝模式 绿地地产宝： 4月13日，绿地集团宣布，已联手互联网金融服务专家——蚂蚁金服和平安陆金所，发布国内首款互联网房地产金融产品。绿地旗下互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”在同日启动，将致力于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案。 同时，绿地金融投资控股集团有限公司将旗下交易所、财富管理公司、第三方支付、征信等平台整合，成立互联网金融事业部，标志着绿地互联网房地产金融业务全面启动。由于安全性高、门槛低、收益率吸引力较高，该互联网房地产金融产品在上市当日挂牌半小时内即告售罄。 绿地地产宝模式： 首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，支持旧城改造。首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增。除拥有绿地品牌优势外，该产品还由安邦财险提供保证保险，保障本金及收益的到期兑付。 第二期产品已在积极筹备中，将在平安陆金所平台发行。绿地地产宝产品第一步目标是交易量达到100亿元，成熟期规模突破5