郴州福城国际商务中心运营策划框架案.docx

福城国际商务中心心 运营策划框架案 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 1 根据已提供的单行分析报告对市场、项目及贵开发联盟目标的认知，本案将站在项目整体运营的角度，阐述项目运营模式、项目定位、业态组合、营销策略等方面的策划意图。 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 2 市场及项目价值回顾 区域经济： 区域经济活跃、消费能力强劲； 区域房地产： 商品房开发体量大、投资增长明显、小户型市场需求迫迫切切；；建筑风格较单一、整体品质偏低；营销模式相对落后； 老城区商业经营模式落后，经营重复、分散；各商圈商业经营档次没有形成有效区隔；城市整体商业经营管理水平急需提升； 缺乏档次较高、品类齐全、兼备商务休闲体验的一站式式商商业业中中心。 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 3 市场及项目价值回顾 项目价值关键词： 中央商务区CBD、城市历史文脉、中心、人气、酒店店资资源源 相对缺陷： 景观资源基本没有、浓厚的商业环境对住宅势必带来干干扰扰、、军军产产房产权性质问题 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 4 沟通的主要内容 运营模式 项目定位 产品打造 运营方式 营销策略 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 5 运营模式 根据单行本市场描述及地块价值剖析 我们完全可将本项目作为一个 第三代城市综合体 模式进行打造 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 6 各地真假【城市综合体】风起云涌，单一步行街、百货店或大购物中心（MALL）已不能适应消费需求。细分业态先进与否，决定了【城市综合体】的属性……第五代 商业跨越第六代Lifestyle Center 模式直奔第七代HOLSER动力街区模式是我们需要 商业步行街室内化并与大型商业建筑结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等多元业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮、休闲、商务体验等丰富内容，构筑内部“商业生态系统”，不仅成功达到了产品链和资金链的最优组合和良性循环的目的，而且逐步实现了从原来以营销为导向的订单地产向持有型 订单地产的重点转折——这符合本项目军方要求 认识第三代城市综合体 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 7 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 8 益阳 五洲城 占地面积56865.6㎡ 容积率为2.45，建筑面积 常德 新亚好莱坞 204360.56㎡，其中商业5万多㎡。规划就超越 总建10万㎡。五星级【白金酒店】入主 Shopping购物中心模式，营造一种情景旅游主 题，集旅游、购物、酒店、饮食、康体、休 国内顶级电影集团打造的拥有7个放映厅 闲、住宅、办公、商务于一体，堪称第六代商 的常德规模最大最豪华影院；面向全国成 业模式的第二代【城市综合体】；强调了休闲 功招商1—6F商业裙楼销售价格:45000— 功能。 —7500元/㎡。高级公寓全部抢购一空。 寻找参照系 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 9 标准第三代综合体 寻找参照系 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 10 第 七 代 商 业 模 式 的 成 功 开 拓 者 、 城 市 综 合 体 标 寻找参照系 本 2018-3-17 湖南平衡堂智业联盟 11 运营模式 模式探讨 城市综合体发展模式汇总 模式一： 模式二： 模式三： 模式四： 模模式式五五：： 酒店、写字楼、商 以写字楼为核心功 以酒店为核心功能 以商业为核心心功功能能 以以住住宅宅为为核核心心功功能能 场、公寓等各种功 能的发展模式 的发展模式 的发展模式 的的发发展展模模式式 能均衡发展的模式 位于城市未来商务 不远离城市核心区 位于城市核心心区区，， 核心区域 交通可达性：：主主干干 通过五星级酒店提 道沿线 位于新区，区域住 位于CBD/城市核 利用顶级写字楼树 位于新区，区域住 供顶级差异化服务 独具特色的建建筑筑、、 宅宅氛氛围围较较高高 心 立标杆形象，迅速 而建立起核心地位 业态和服务 居居住住为为主主//对对外外功功 主干道沿线/地铁口 发展 成为区域标志和中 五星级酒店带动公 商业综合观光光性性、、 能能提提升升项项目目形形象象并并 关键 具有较大的规模 心 寓、写字楼与商业 娱乐性与体验验性性于于 解解决决区区域域配配套套不不足足 各功能形成相互支 公寓和商业为写字 酒店的经营状况是 一体 商务商业与居住有 持的价值链关系 楼提供高档配套， 商务商业与居住有 综合体能否成功的 各物业相互支支撑撑，， 明明显显的的分分区区 进一步拉升写字楼 关键 但商业的经营营是是关关 形象 键 功能 各功能比例均衡 写字楼面积占 酒店面积占 商业面积占 住住宅宅面面积积占占 比例 50%左右 50%左右 50%左右 60%60%以以上上 各功能可自营、销 各功能可销售或出 全为出租