远洋风景项目营销策划分析报告.docx

远洋风景营销分析 远洋风景的态度 勋业（大连）置业有限公司 Ⅰ 风景回顾 Ⅱ 风景变换 Ⅲ 0 9 风景 风景回顾 因为介入风景项目的时间不同，对项目的理解也就存在着差异所以我们首先选择对项目做简单的回顾 让我们可以在更接近的基点上，去 解读 风景—— 一、地理位置 ■ 大连远洋风景位于大连市西岗区南北福兴里，属大连市中心城区核心位置； ■ 毗邻大连市政府和人民广场，是大连市历史上著名的中国人居住区； ■ 交通四通八达，区域位置优势十分明显。 二、项目规划 ■ 远洋风景项目位于大连西岗区，由长江路，黄河街及沈阳路三条路围合的三角形区域里； ■ 区域内由六横四纵共十条街道切割成12个块地； ■ 其中有两块市政绿地，位于三角形的两个锐角上。 1、项目主要规划条件： 项目 单位 数值 备注 规划总用地 M2 67900 总建筑面积 M2 144700.9 6 住宅建筑面 M2 107908.7 其 积 3 其中地下车库面积不参与容积率计 算；住宅没计算夹层建筑面积 公寓面积 M2 11997.21 中 1515.87 M2； 公建面积 M2 24795.02 公建没计算夹层面积2498.4 M2。 地下车库面积 M2 28678.54 容积率 / 2.13 建筑密度 % 28.92 绿地率 % 35 总户数 户 1319 其中 住宅户数 户 1079 公寓户数 户 240 居住人数 人 3957 3人/户 地下停车位 辆 547 其中带产权可销售地下车位按350个 计算。 2、项目楼号图： ■ 总体规划31栋楼，其中住宅25栋，共计1319套，建筑面积125031.31 平方米； ■ 独立公建6栋21套，建筑面积6346.87平方米； ■ 住宅下公建133套，建筑面积17300.34平方米； ■ 物业用房及居委会用房7套，建筑面积1195平。 3、项目鸟瞰图： 三、项目交通 ■ 项目周边分布着若干条城市交通主干道，有黄河路、长江路三条东西向交通主干道，有东北路、长春路、黄河街三条南北向交通主干道,形成三横三纵交通网； ■ 项目周边有二十五条公交车经过，大连市最主要的功能区域均可以一线直达。 3030分分钟钟 1515分分钟钟  55分分钟钟 1010分分钟钟 5分钟 5分钟 人 8分钟 民 5分钟 路 高 5分钟 金 新 星 融 园 区 海 区 广 10分钟 25分钟 10分钟 25分钟 场 四、完善配套 ■ 医疗：医科大学附属第一医院、210医院、口腔医院、儿童医院； ■ 休闲：人民广场、中山公园； ■ 金融：交通银行、中信银行、民生银行、中国工商银行、大连市商业银行、银河证券； ■ 商业：长春路百盛、奥林匹克电子商城、沃尔玛、万达影城、华联超市、家居大世界； ■ 教育：万达华府点石幼儿园、东北路小学、二十一中、爱儿坊幼儿园、长江路小学、七中； ■ 政府机构：大连市政府、大连市中级人民法院、大连市公安局、西岗区政府、大连市公积金管理中心西岗办事处、大连市房地产交易所、大连市广电中心、西岗区商务园区。 五、市场定位 ■ 项目整体市场定位：人民广场旁，臻品生活馆； ■ 商业市场定位：中心随便消费区； ■ 客户定位： 1、公务员客户 项目周边分布有大连市政府、法院、公安局、西岗区政府、房地产交易市场等政府机关，公务员客户比较集中。 2、高级白领 外企、金融系统、外贸企业的高级白领。 3、自由职业者 律师、演员等自由职业者。 4、城市新贵 适应大连城市经济发展形式，逐渐成长起来的新的城市富有阶层。 因父母具有超强的经济实力而衍生的富有阶层。 5、投资者 投资购买项目公建、小户型公寓等适合投资的产品的客户。 6、学区购房者 以优质学区为目标的学区购房者。项目4#、5#楼属沙河口区，对口小学为东北路小学，对口初中为二十一中，中、小学都是大连市最好的教育资源。 ■ 产品定位： 产品类型 市场定位 区域特点 三居为主的住宅 分布于A6、A7、A8地块，地块规整，便 中心区臻品豪宅 于封闭管理，在项目中位置最好，产品 （A6、A7、A8） 以三居室住宅为主，位置好，环境好， 二居为主的住宅 分产布品于档永次丰高街。两侧，包括B1、B2、B3、 （B1、B2、B3、 舒适型情景洋房 A4、A5（15#、16#）地块北侧两栋楼， A4、A5/15#、16# 多数产品是标准二室二厅户型，少数产 ） 品是可灵活分割的小三居，居住会受到 分布于A2地块，以二室二厅户型为主， 高层塔楼 商业影响。 经济型观景公寓 少部分一室一厅户型，在项目中位置相 （A2/1#、2#） 对较差，建筑体量较大，建筑层数高， 塔楼户型设计在通风采光等方面相对较 分布于A5地块（17#、18#），面积在 商住公寓 商住型公寓 差。 40-60平方米的小户型公寓，位于房地 （A5