未完工开发产品收入资料.ppt

* * * * * * * * * * 未完工开发产品收入 未完工开发产品收入 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 第九条??企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计入当期应纳税所得额。 第十二条?? ③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 专题一：税务稽查方法 一、入户前的准备 （一）查看公司网站。 （二）查看相关部门网站（建设局、房管局 、规划局） （三）查看征管信息系统数据，并进行各种指标分析。例如：所得税贡献率、毛利率、完工年度申报。 （四）现场查看楼盘，取得感性认识。现场查看是否有银行网点等。 二、进户检查 （一）电子账簿的调取非常重要（尤其是财务经理的微机） （二）调取材料清单。（注重合同、预算、结算书、监理报告、事务所鉴证报告等） 专题一：税务稽查的方法 三、成本检查方法 （一）抓住发票：有没有？真不真？实不实？ （二）抓住决算书、造价报告、建安造价指标进行匡算。 （三）抓住“成本核算方法”（达到完工标准不结转收入和成本、混淆成本对象，不配比结转成本） （四）抓住资金流（应付账款有发票、资金回流） （五）抓住合同与付款凭据的签字手续 四、收入检查方法 （一）五种资料核对收入 （二）佣金倒推收入 （三）假借《借款合同》隐瞒收入。 （四）老板借款怀疑收入（非法收入是否要征税？） （五）老板向公司借款问题（财税【2003】158号、财税【2008】83号、国税发【2005】120号） 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 （一）预收账款贷方发生额（常规科目） ①发票领购簿及发票收据； ②网上备案合同；纸质合同； ③销售台账（财务和销售部）； ④申报表核对：所得税纳税申报表 比对 营业税纳税申报表； ⑤预收账款（其他应付款）； 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 一查：房款计入其他应付款（河南某地产公司案例） 二查：其他应付款：定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税？（国税函发[1995]156号文件第17条） 三查：其他应付款代收款项。（三个税种） 四查：其他应付款股东大额借款（老板借给公司钱和公司借给老板钱的风险） 五查：假借借款方式隐瞒收入。（向千家万户借款，签借款合同，实际为售房合同 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税、营业税？ 1、2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。 2、2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。 例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法） 思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。 　对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。 建议：同税务机关沟通，当地税务局的看法。 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税、营业税？ 3、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条） 4、诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告） 大连地税局也认为应该缴税。 但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。 建议：同当地税务沟通，以取得一致意见。 未完工开发产品收入 专题二：未完工开发产品收入的范围 （三）会员卡或会员费 （1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。 （2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金） 思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？ 《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》（国税函【2004】1