贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告.docx

谨呈：贵阳特兴房地产开发有限公司 贵阳特兴尚义路项目商业裙楼定位报告 昆明嘉唯房地产营销策划有限公司 2012-8-30 1 开发商目标 经过双方沟通，可明确开发商对尚义路项目开发目标如下： 1、项目拆迁成本较高，需要通过商业裙楼销售，实现项目利润转化 2、项目商业裙楼后期运营能够存活，必须找到适合项目，适合地段的业态，商业档次丌是核心。 通过对目标的解读，我司认为目标核心是商业裙楼销售，但只有通过项目准确的商业定位来支持销售，才能在前期图纸阶段完善商业相关功能设施布局，避免造成后期的改动和成本浪贶，才能避免后期商铺销售完成，但无法经营，导致给开发商带来后续运营的麻烦和对品牌的损害。 2 报告需要解决的问题 通过对开发商目标的解读，本此报告不解决销售的问题，而是解决如何具备实现销售的前 提和支撑条件。报告需解决的问题如下： 1、对本案商业价值进行综合研判； 2、本案所处区域商业市场竞争环境如何？对本案开发有何影响； 3、通过调研与分析，如何对本案进行合理的发展战略定位； 4、本案商业准确市场定位是什么，业态如何组合，动线如何组织； 5、结合定位适合本项目的经营方式的选择以及对销售方式的建议； 3 项目定位思路 ?商业定位 ?业态定位 ?动线设置 发展 项目 城市商 定位 定位 客户目标 及解析 界定 圈分析 初判 解析 策略 ?项目规划条件 ?城市商业格局 ?项目区位环境条件 ?城市商业特征  物业销售 方式建议 4 第一部分 项目属性分析 5 1、项目经济技术指标解析 项目商业总体量约为3.4万平方米（含地下负一层），属于中小规模商业体量，该商业规模仅与中型百货体量相当。该商业规模无法对整个区域商业环境和价值发生改变，规模影响力有限。 项目整体建筑面积：约13万平方米 商业总建筑面积（含地下一层）：约3.4万平方米。 地上商业建筑面积：约2.4万平方米 地下一层商业建筑面积：约1万平方米 商业面积占总建筑面积占比：约26% 6 2、项目商业规划条件 项目商业为传统住宅底商裙楼规划，加上单层商业面积较小，难以在商业空间上变化和空间体验，只能是单一的中庭设置。 项目商业为住宅底商裙楼规划，整体商 业区域为地上3层+地下1层，共四层商 业格局。 在地上商业部分规划有大型中庭空间进 行垂直交通组织。 地上商业部分单层面积在约0.78万平方 米，单层面积较小。 屋顶架空层 商业物业区域 地面区域 7 3、项目商业定位规划限制条件 1）项目商业部分为住宅底商裙楼，将对餐饮、娱乐业态造成很大程度的限制。主要是体现在环评、排烟、油污等方面。按照建筑规范要求，以上业态将在项目定位规划上受到很大程度限制。 2）项目商业临街区域商铺均被还建，商业整体形象缺乏临街商业展示面，未来还迁商铺的业态业种难以控制，项目整体商业形象和经营定位均受到影响，商业内部的价值将会受到冲击。 3）项目商业地下一层业态已被政府要求为农贸市场，将还迁对面城市方舟裙楼临时过渡性市场。该业态将很大程度上影响商业整体形象，对商业其他业态落位将产生排斥性。 根据以上商业定位规划限制条件，本案商业未来定位发展方向将在很狭小的范围内结合项目所在的区域特点来进行选择和判断。 8 4、项目区位条件 项目位于南明区内，属于城市传统中心城区内，地块距离城市主要功能区距离均较近，区位优势较为明显。 距离火车站 1.3公里 距离南明区政府0.5 公里 距离大南门商圈1.5公里 距离贵阳大十字商圈 1.7公里 距离贵阳喷水池商圈2.1公里 9 5、项目周边交通条件 项目地段周边路网发达，项目所处的青云路均连接城市核心主干道，通达性好。 但项目本身并不临近任何城市主干道，项目昭示兴较差。 10 6、项目周边环境条件 项目周边整体环境仍为低端的农贸及相关副食产品的批发，老居民区，城市面貌较差。 北面为尚义路、干货、调料市场，与瑞金南路相连但无车行道 西面为居住社区 东面为青云路，尚未拆除的水 产品市场。 南面为尚义路尚义路但该路段为断头路 并未与城市主干相连接。 11 7、项目周边环境条件 项目外围环境较为理想，商务、政务氛围较为浓厚，是贵阳城区较为集中的旅游休闲集中区域，距离火车站较近，是城市主要展示形象的窗口。 滨河公园 筑城广场 工人文化宫 商业、商务及 酒店密度区 南明区政府 火车站 本案 甲秀楼 商务及酒 店密度区 省委 贵阳大剧院 12 8、项目属性小结 位于城市中心中老居住区，非核心干道展示面的中小体量住宅裙楼商业。 属性 具象 诠释 区位 城市核心区域 ?贵阳传统城市中心中的老居住区 交通 组织便利 ?连接多条城市主干道，但项目不临核心干道，缺乏昭示性 周边环境 低端专业市场 ?项目地周边为低端的农贸市场，环境较差 外围环境条件 贵阳城市形象窗口 ?城市中心旅游景点集中区，商务、政务