邵阳华西地产大祥区公安消防官兵住宅楼营销策划报告.docx

邵阳华西地产大祥区公安消防官兵住宅楼 营销策划报告 长沙晨曦地产 二零一一年五月 带着问题去思考？ 1、本项目所处的市场环境 2、本项目的目标客户群？ 3、本项目最大卖点？ 4、本项目的最大市场价值？ 5、本采用哪一类的具体操作？ About market 关于市场 宏观楼市 政策相继出台，楼市进入调整期 2010年至今，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对2011年的本地楼市产生如下影响。 房贷优惠政策终止，二套房贷款进一步提高，首套房九十平米以下，可享受本地政策优惠。 个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，将明显抑制炒房投机 。 五部门联合发布通知，明确开发商拿地首付不得低于50%，抬高了开发门槛。 随后，国“11＂条出台，二套房首付不低于60%。 市场和政府的博弈加大； 卖方和买方的博弈继续。 两会奠定今年房市基调 5点猜想： ?首先是物业税。房产税已经开始试点，且已具备基础技术支撑，上海重庆的试点效果据媒 体报道，达到中央的调控目的。因此，对大户型物业的购买者的消费信心有一定打击，在邵 阳这样的地级市来讲，房产税是比较遥远的，但是在大户型消费者的信心上，是有冲击的。 ?其次是货币政策 。11年1月、2月、4日央行三次提高存款准备金率，所以，对于今年楼市 的走势,主要是看信贷政策走向上,如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。 ?再次是加息。准备金调了，加息还会远吗？但由于加息将涉及人民币升值、出口等众多领 域，因此具体执行还得由PPI和CPI而定。 ?再其次是开发商自有资本金。如房价继续疯涨、地王不断出现，中央无疑会提高房地产项 目资本金比例，从2009年的20%调整为35%。中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。 ?最后是保障房。 政府将加大保障性住房的供应，尤其是廉租房建设。 我方认为今年的房市，流动性过剩和低利率的时代将一去不复返，投资投机需求将得到极大的遏制，开发商要想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌。 邵阳楼市 市场上整体供求比趋于正常，中高端项目的销售情况较为理想，但同时值得注意的是邵阳绝大多数项目因为产品设计中的缺陷而造成了销售期人为延长。宏观调控不容乐观，价稳量跌是本地市场下半年的整体趋势海口市在4月25日提出有限度解 禁限购，结果立刻被上级严厉驳斥。海南是国家确定的旅游特区，仍然如此严厉限购，可见本轮调控的政治信号。而国务院督查组对70个大中城市在近期的抽调结论为：调控仍未到位，下半年即将出台更严厉的政策。而再出台的政策，将直接打击消费信心，促使市场成交量下降，以稳定楼面地价及开发商最终售价。从邵阳来看，下半年供应量整体增长较大，价格较趋于稳定。 需求旺盛，2011年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！ 目前的市场热点在于江景房与园景房，畅销面积段在不超过85平米的两房，不超过115平米的小三房，不超过135平米的大三房，不超过144平米的四房。而中高端项目的畅销户型段则在不超过计算建筑面积90平米的两房。不超过120平米左右的小三房，不超过140平米的大三房，不超过150平米的四房。其中，公园一号带入房花园或者阳光房的141平米左右的四房，实际可做五房，在销售过程中最为抢手。而本项目的产品，三房面积适中，四房面积在市场范围内偏大。 当前成交 量跌价升 目前整体市场均价在2400元/平米—3200元/平米之间，中高端项目的入市均价在2800元/平米至3200元/平米之间，在销项目中，以敏州路板块的现房去化速度最快，从价格面上看，目前以御江花园项目销售均价为最高3500元/平米，邵阳市场从10年下半年09年之前的邵阳房价涨幅一直维持在5%—6%之间，这个值低于繁荣性市场最低起点值数——8%。从10年初开始至11年第一季度，邵阳房价年平均增幅超过10%，今年一季度环比增幅除定向开发房外，超过18%。目前 市场统计均价超过3100元/平米，按照预计，今年整体涨幅较去年应该保持在12%以上。邵阳房价开始进入快速上涨通道。开发商投资成本在提高的同时， 能够逐渐享受到市场繁荣带来的收益。 现房供应量不足，是主要问题 未来供应3年：约125万方 以公寓产品为主，公寓供应量约100万方，主要集中于佘湖一品、志城新世界、京都世纪城、祥云天域等四个项目，但是在半年期内，现房供应量明显不足。是本项目最大的机会点 思维框架 CATALOGUE 目标设定 构建问题 解决问题 实现目标 品牌线 全面提升项目品牌、树立独特鲜明高端品质 目标 销售线 2011年实现销售面积100%、均价3500/㎡ 如何实现？ 在七个月内完成1 0 0 %销售 构建问题 目标设定 构建问题 解决问题 实现目标 区域认知 存在 市场竞争 问题 品牌认知 项目劣势 区域认知 本项目位于邵阳老城区之内，