万科白鹭郡公寓方案前期.ppt

一、? ? 公寓推售背景 项目营销现状 公寓市场情况 二、? ? 目标客户分析 1. 公寓产品分析 2. 公寓客户特性 3. 公寓客户落点 三、? ? 项目价值点梳理 四、? ? 项目公寓产品打造建议 五、? ? 公寓推售策略 1.推售策略 2.货量盘点 3.蓄客目标 （1）目标分解 （2）蓄客方式 六、? ? 营销推广策略 1. 推广主题 2. 推广渠道 公寓市场情况 目前长沙在售公寓项目达38个，呈多片区点状分布，主要分布于河西及二环线以外区域。 目前长沙在售38个公寓项目中，精装项目17个，均价一般在8000元以上，主力面积35-50㎡，单个项目月均去化20-40套，低首付、高配套、特价房等层出不穷，竞争白日化。 目前长沙在售公寓项目达38个，精装项目17个，均价一般在8000元以上，主力面积35-50㎡，单个项目月均去化20-40套，低首付、高配套、特价房等层出不穷，竞争白日化。 未来供应仍然大，达37个公寓项目，总体量210万方左右，未来公寓市场将会达到高度饱和 供需严重失衡 进入白热化竞争 走量能力极差，溢价水平高但市场不买单 一、长沙公寓市场供销比严重失衡，整体存量较大，去化周期较长，竞争进入白热化阶段； 二、部分公寓项目通过低首付、高配套、确保投资回报等手段降低门槛、提升产品性价比达到快速去化的目的，整体市场已经处于过饱和状态； 三、进入白日化竞争，后期入市风险大 四、整体价格不高，不能实现高溢价 一、长沙公寓市场供销比严重失衡，整体存量较大，去化周期较长，竞争进入白热化阶段； 二、部分公寓项目通过低首付、高配套、确保投资回报等手段降低门槛、提升产品性价比达到快速去化的目的，整体市场已经处于过饱和状态； 三、进入白日化竞争，后期入市风险大 四、整体价格不高，不能实现高溢价 1 区域公寓市场分布情况 2015年区域市场公寓潜在货量结构 项目名称 30㎡-39㎡ 40㎡-49㎡ 50㎡-59㎡ 60㎡-69㎡ 70㎡-99㎡ 100-199㎡ 200-299㎡ 300-399㎡ 400-499㎡ 500㎡以上 合计 总面积（万㎡） 万科白鹭郡 459 0 0 0 0 0 0 0 0 0 459 1.75 和顺洋湖壹号 0 427 0 0 0 0 0 0 0 0 427 1.9 合能洋湖公馆 0 0 780 0 0 0 0 0 0 0 780 4.3 北大资源时光 0 0 0 100 0 0 0 0 0 0 100 0.65 蓝光COCO蜜城 0 98 0 0 0 0 0 0 0 0 98 0.47 湘熙水郡 179 0 29 179 0 0 0 0 0 0 387 1.9 中盈广场 4 4 4 0 0 160 156 12 8 8 356 7.2 奥克斯广场 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 7.5 柏宁酒店 1 0 298 230 7 4 153 72 0 4 769 11.1 合计 643 529 1111 509 7 164 309 84 8 12 3376 36.77 合能洋湖公馆 蓝光coco蜜城