远洋新干线月营销策略及执行方案.docx

远洋新干线8-12月营销策略及执行方案 2012年8月 汇报思路 一、前提 二、核心问题提炼 三、案例借鉴 四、营销策略导出 五、执行计划 一、前提 前提一：宏观政策 “红五月”全国楼市成交爆发，38个大中城市中除4个城市外，其余成交全部上扬，总体呈现价平量升的态势 开发商加大推货力度，政策微调，刚需释放 一、前提 前提一：宏观政策 开发商缓解资金回笼压力，进行价格下调，年初房市出现短期回暖，呈现 项目名称 主力户型 原均价（元/㎡） 现均价（元/㎡） 周走量 刚 龙华花半里 75-85㎡三房、四房单位 17500 12500 30 需 深业东城国际 75㎡两房；76~89㎡三房；136㎡四房； 11500 9200 15 市 水榭春天 88-140平米3-5房 21000（3期均价） 19000（五期均价） 100 场 招商果岭 61-81 ㎡二至三房 17500 16000 20 湾厦海境界 73-83平米2房、86-124平米3房、138-148平 —— 32000 7 改 米 4房、201-220平米顶复 善 招商雍景湾 88平米3房、130平米4房、140平米4房、 35000 27000 12 市 160平米4房（合拼）、180平米4房（合拼） 场 中粮鸿云 135-155 ㎡三至四房 21000 17000 15 锦绣御园 110－170平米为主 17000 13000 7 豪 云顶香蜜湖 155㎡4+1房、179㎡5房 38636 37000(送6000元/平米 4-5 精装）35000（毛坯） 宅 首地容御 165㎡4房单位 43000 33000 1-2 市 74平米2房、84-86平米复式3房、112-156平 场 宝能太古城 60000 45000 2-3 米3房、156-207平米4房，顶复260-306平米 ， 。 ， 一 放，部分刚需客户放弃观望入市购房带动成交量上升，目前市场成交主流套型面积在90平米以下； 改善市场：走量回升，新盘定价理性回归。随着央行连续两次降息，购房信心回升，改善型产品成交回升； 豪宅市场：初现万元幅度的“跳水降价”，走量困难。 一、前提 前提一：宏观政策 坚持调控不动摇，宏观调控仍将继续，本项目要走在正确的趋势下。 ONE 2012年中央定调“稳增长，调结构，保民生，促稳定”，仍然是调控严 厉的一年； TWO 三限政策整体持续，但部分可能陆续有放松的迹象，信贷或适度放松 ； 在政策效力、市场供应量、库存资金压力的共同作用之下，降价促销 THREE 成为2012年下半年市场营销的主旋律。 中海主席孔庆平：楼市虽已有微调的迹象，但放松力度仍然不大，房地产市场仍然严峻， 最坏时刻仍未过去。 一、前提 前提二：一期4号地承载着品牌落地，快速回现的使命。 远洋地产品牌目标 构建“远洋地产”品牌的市场影响力。 落地深圳； 项目速度目标 一期实现50天销售10个亿，实现持续滚动开发，奠定大盘影响力。 二、核心问题提炼 1、如何在4个月时间内达到20000批的上门？ 推广需要解决的问题。 2、如何在15天内实现2000批的认筹量？ 展示、现场需要解决的问题。 3、如何保证首批推出销售率在80%以上？ 推售、价格策略需要解决的问题。 三、案例借鉴 案例一：星河盛世 项目基本信息 从售楼处开放到开盘一个月（4.2-4.30），“五一”三天销售金额达15亿。  项目位置 深圳市彩田路星河丹堤西北（地铁龙华线白石龙站D出口） 类型/规模 共12座，可售单位2362套，其中住宅1796套、公寓566套。 695 75-81平米两房162套，占23.3%；88-89平米三房183套， 推售户型 占26.3%；121-125平米（非拼）四房81套，占11.7%； 123-135平米（拼合）四房189套，占27.2%；142、160‐ 170平大四房80套，占11.5%；共695套。 开盘时间 2012年4月29日上午8点30 开盘地点 星河盛世营销中心 开盘方式 排队、先到先得 75-89平的二房、三房，实收均价约2万元/平 均 价 121-125平非拼四房，实收均价约2.2万元/平 123-135平（拼合）四房，实收均价约1.9万元/平 142、160‐170平大户型，实收均价约2.5万元/平 优惠活动 开盘当天98折，星河体验卡客户99折，按揭付款99折、 一次性付款98折，7天内按时签约99折。 开盘当天整体销售612套，销售率约88％。 销售率 75-81平米两房，销售100%；88-89平米三房销售100%； 121-125平米（非拼）四房销售100%；123-135平米（拼 合）四房销售71.9%；142、160‐170平大四房销售62.5%； 到场客户 当天到场客户逾2000批。