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南翔恒泰城 南翔恒泰城 服务计划书 合肥猎居易家营销策划有限公司 201 2016年1月 一、营销顾问之项目经营功能定位策划 确定定位原则1、区位条件2、物业基础3、商业氛围4、客源导入（一）项目的价值构解发掘定位依据（一）消费者消费需求调研 确定定位原则 1、区位条件 2、物业基础 3、商业氛围 4、客源导入 （一）项目的价值构解 发掘定位依据 （一）消费者消费需求调研 市场调研论证 （二）经营者入驻意向调研 （二）经营者入驻意向调研 1、市场容量2、市场缺口 1、市场容量 2、市场缺口 3、需求特征 4、发展空间 （三）各类人士深度访谈调研 （二）商业市场需求关系判断（四）商业市场综合态势分析 （二）商业市场需求关系判断 （四）商业市场综合态势分析 1、经营性质定位2、经营形象定位3、经营概念诠释4、定位亮点阐述（一）模式定位（项目盈利模式）1、消费区域定位2、消费对象定位3、消费档次定位（三）目标定位（四）经营定位 1、经营性质定位 2、经营形象定位 3、经营概念诠释 4、定位亮点阐述 （一）模式定位（项目盈利模式） 1、消费区域定位 2、消费对象定位 3、消费档次定位 （三）目标定位 （四）经营定位 （一）方案描述专家研讨论证策划定位方案 （一）方案描述 专家研讨论证 策划定位方案 1、操作可行性2、经济效益 1、操作可行性 2、经济效益 3、增值空间 4、社会效益 （二）功能定位 （二）基本解析 （二）基本解析 1、业态/业种构成 2、业态组合比例 3、业态配置要求 4、物业配合条件5、经营布局划分：1）整体功能划分 2）分区功能组合 1、业态/业种构成 2、业态组合比例 3、业态配置要求 4、物业配合条件 5、经营布局划分：1）整体功能划分 2）分区功能组合 二、营销顾问之市场环境综合态势分析 2、劣势（W）1、优势（S）1、挑战（T）1、机会（O）本项目SWOT分析6、本项目品牌指标5、本项目投资价值指标4、本项目经营模式指标3、本项目建设本体指标2、本项目所处环境地段指标1、本项目的区域影响力指标对本项目的价值判断2、区域经营特征分析1、区域消费特征分析3、区域商业缺口分析本项目微观商业市场环境分析5、区域商业发展趋势分析4、区域商业竞争态势分析3、区域商业结构分析2、新建在建商业布局分析1、现有商业布局分析区域中观商业市场环境分析4、人文历史环境分析3、交通环境分析2、经济环境分析1、社会环境分析区域宏观商业市场环境分析4、调研样本容量分布3、调研范围对象2、实地体验考察场所1、调研信息收集渠道项目调研的基本情况概述 2、劣势（W） 1、优势（S） 1、挑战（T） 1、机会（O） 本项目SWOT分析 6、本项目品牌指标 5、本项目投资价值指标 4、本项目经营模式指标 3、本项目建设本体指标 2、本项目所处环境地段指标 1、本项目的区域影响力指标 对本项目的价值判断 2、区域经营特征分析 1、区域消费特征分析 3、区域商业缺口分析 本项目微观商业市场环境分析 5、区域商业发展趋势分析 4、区域商业竞争态势分析 3、区域商业结构分析 2、新建在建商业布局分析 1、现有商业布局分析 区域中观商业市场环境分析 4、人文历史环境分析 3、交通环境分析 2、经济环境分析 1、社会环境分析 区域宏观商业市场环境分析 4、调研样本容量分布 3、调研范围对象 2、实地体验考察场所 1、调研信息收集渠道 项目调研的基本情况概述 自营 自营商家进驻项目的意向分析 三、销售、招商全案代理流程结构 1. 项目的市场地位定位 1. 项目的市场地位定位 1. 确定团队组织架构 1. 确定团队组织架构 2. 项目经营功能定位 2. 项目经营功能定位 四、提炼传播的核心概念1. 招商工作的背景分析2. 落实组织工作3. 准备工具及资料 四、提炼传播的核心概念 1. 招商工作的背景分析 2. 落实组织工作 3. 准备工具及资料 3. 经营业态定位 3. 经营业态定位 （1）项目所在地的竞争项目分析 （1）项目所在地的竞争项目分析 竞争者的商铺销售租赁方式 竞争者的商铺销售租金价格 竞争者的运营扶持措施分析 （2）项目竞争发展生存性的分析 （3）销售招商环境与时机的分析 （1）确定团队组织架构 （2）确定团队管理原则 （3）制定团队岗位描述 （4）做好人员招聘 （5）实施人员培训 （6）制定团队管理制度 三、制定招商原则4. 服务对象定位 三、制定招商原则 4. 服务对象定位 二、 二、项目落位 5.销售 5.销售招商运营模式定位 一、落实组织 一、落实组织工作系统 6. 6. 销售招商目标市场定位 7. 自营销售、招商品牌 7. 自营销售、招商品牌、对象定位 （1）销售资料更新