2013南京金地仙林湖项目营销代理竞标提案144p.pdf

2 0 收藏经典.金地仙林湖 1 3 . 2013G25 项目营销代理竞标提案 N J . G e m d a l e B r o w n s t o n e 目录Contents PART1—市场背景 Market 核心目标 /市场研究/项目认知 /竞争分析 PART2—核心问题 Core 问题输出/解决路径 PART3—价值对接 Strength 市场站位/价值站位/价值重塑 PART4—客户对接 Customer 客户认知 / 目标分解/蓝风渠道 /推广策略 PART5—推售策略 Project 核心目标/推售演绎/价格策略 PART6—营销保障 Ensure 团队展示/团队保障/蓝风展示 项目核心目标： 1、巩固并加深金地品牌在南京市场影响力 褐石系作为自在系的升级版，本项目作为纯粹的褐石街区将承担起金地品牌在 南京升级的任务； 2、光速跑量，超高效率完成滚动开发 项目要求在6个月时间完成从拿地到销售，以超高效率的开发运作，光速盘更 要求首开热销，奠定整个项目的持续影响力 高端形象、价格标杆、高效运作 营销目标： 入市均价：高层14500-15000元/ ㎡，洋房18500-19000元/ ㎡ 2013年总推出量：洋房4栋，约2.6万平米，总销约4.8亿 2014年总推出量：高层13.8万 ㎡；洋房2.3万 ㎡ 2015年总推出量：高层13.7万 ㎡；洋房1.32万㎡ 2016年总推出量：高层1.1万㎡ 市场背景 核心目标 市场研究 项目认知 竞争分析 1.1 市场背景—宏观市场分析 国五条 2013年上半年的楼市波澜起伏，新“国五条”从天而降，但全国楼市出现了 “逆调控”式的量价齐升，本轮调控再次落入预料之中的“空调”的宿命。 货币 信贷 税收 行政措施 央行：将认真贯彻落实国务 l证监会：住房公积金入市研 l国税总局：房产税扩大试点 l住建部:制定激励措施推广绿 院第13次常务会议精神，继 究准备工作已启动 方案暂难出台 色建筑 续实施稳健的货币政策，把 l受国五条影响 部分银行首 l “新国五条”：房产税叠加 l南京区域划分：秦淮与白下 稳健的货币政策坚持住、发 房贷利率上浮至基准 限购 合并鼓楼和下关合并 高淳溧 挥好。 l受银荒影响，部分银行放款 l发改委：年内扩大房产税试 水撤县设区 速度悄然放缓 点范围 分类推进户籍改革 l国土部明确2013年重点工作 l新国五条地方细则将密集亮 l南京成房产税扩容城市势在 加强土地调控为首要，不动产 相 调控或倚重税收信贷 必行 登记条例将于明年6月出台 鉴于若干年的调控失败经验， 现阶段调控手段逐渐去“行政化”， 政府近期再加码行政调控的可能性较小 金融、税收等市场手段将成为调控主体 1.1 市场背景—宏观市场分析 房产税 房产税会对房地产远期产生长远影响，但对房