房地产投资分析.pptx

;目录;区域性;房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。 房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。 因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。 ;房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。 特许经营特征明显。 房地产项目从项目论证、获取、建设、交易过程复杂。仅营销就有230个节点，工程建设500过个三级节点。 做每一个项目都是做全新的事情， ;一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大 另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。 此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。;目录;如何选择项目;不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征。 在当前房地产发展时期因为中心区域人口多，需求大。同时目前市场的购买者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。 虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的发展和城市基础设施的发展完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。 区位，不仅仅是一个自然地理概念，还是一个经济地理， 交通地理和人文地理概念。 ;如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。 场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素； 对周边的影响因素如，遮挡； 地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本。 ;;;通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考??，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。 如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。 如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。 还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。 ;看规划条件;通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。 土地款数额巨大，一般占开发成本30-70%不等，付款方式是重要的参考点。 ;目录;项目投资决策;房地产投资三要素：时机、地段、质量 ;;经济环境：指城市的经济发展水平、居民收入水平及消费结构、物价水平等因素。 一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也十分广阔，市场机会相对较多。 宏观经济增长率（5-8%）、人均GDP（4000-8000）、城市化率（50-70%）、房价收入比（6-8） ;社会文化环境： 指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此影响着消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。 技术 工业化生产，在环保要求高的时候，竞争力体现“ ;市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有： 人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。 ;家庭收入。分析一个地区的市场购买力，最基础的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决定了购买的承受能力。目前政府的设想是中低收入者购经济适用房，高收入者购商品房。而对于开发商来说，有效的购买力主要来自中高收入群。划分中高收入人群主要依据是现行房价与年可支配收入相比，年收入能匹配的家庭可以说是中等收入层，高于的为高收入者。此外，居民收入预期对住房消费也有相当程度影响。 ;城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济发展而波动。 消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。