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小产权房合法化思考 摘要 本文从小产权房的涵义和特点入手，将通过分析小产权房的概念、法律特点以及合法化思考的法律依据。小产权房不符合物权平等保护原则，没有房屋产权证明，合同效力、转让或遗赠等流转过程没有保障等法律特点，小产权房合法化是一个必然的趋势。 关键词 小产权房 法律特点 合法化 一、小产权房的涵义和特点 房屋产权是没有大小之分的，只是有无的问题。严格地说，小产权房不是一个法律的概念，它只是民间的一种约定俗成的说法。所谓的小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上却把剩余部分甚至全部销售给城市居民，由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权”)，因而被称之为小产权房。 二、小产权房具有的法律特点 1.不符合物权平等保护原则 《物权法》第4条明确了国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利，这就是平等保护原则。《物权法》确认了我国的基本土地制度，即国有土地所有权和农村土地所有权。根据平等原则，作为土地所有权者的农村集体与国家一样享有土地所有权。然而，《土地管理法》规定禁止集体土地使用权单独转让和《关于加强土地转让的管理严禁炒卖土地通知》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售以及城镇居民不得到农村购买宅基地、农村用地或小产权房，上述规定违背了《物权法》的立法精神，效力当然在《物权法》之下，故应以《物权法》为准由此可见，我国现行土地管理制度是无法使农村集体土地与国家一样享有对自己土地的同等权利，这是不符合物权平等保护原则的。 2.无法取得房屋产权证 因为房屋属于不动产，根据不动产的财产属性，各国对不动产一般采取法定登记主义，我国也不例外，即不通过房产部门的登记不发生物权效力。按照法律规定，宅基地使用权及其上的房屋所有权是不能自由转让的，其转让必须限定在集体经济组织成员内部，而小产权房转让交易对象正是城市居民显然超越以上限制，难以按现有法律程序获得合法产权。因此，即使买受人取得乡政府或村委会盖章的所谓“产权”的文件，也不受法律保护。 3.小产权房在拆迁或征收后购房者的利益难以补偿 购房者签订购买小产权房的买卖合同并交付了房款，得到只是一个合同关系，并没有取得产权。如果相关部门整顿小产权的建设项目、进行城市规划或者国家征收土地，那么就有可能导致部分项目停建甚至己购房屋被强行拆除。这样购房者就会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的境地，同时因为购房者只是实际使用权人而不是合法的产权人，因此得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微，甚至有可能得不到拆迁补偿。 4.合同效力问题 债权关系主要是指基于买卖关系形成的小产权房买卖合同关系。从小产权房购买合同来说，只要符合合同成立要件，只要是双方平等协商、自由签订，又没有存在合同无效情形，就应肯定合同的效力。不能因物权行为，而否定债权行为的效力。另外，如果卖方不能按时交房或提出解约等，则应按照违约予以追究责任，以维护交易安全和秩序，而不是追究侵权责任。因为虽然买受人与转让人签订了《房屋买卖合同》并支付了购房款，但买受人始终只能与转让人形成债权债务关系，如果将来就房屋产权问题出现争议，其法律后果是买受人不能要求转让人交付房屋，而只能要求其返还房屋价款，无法继续保留房屋。 5．小产权房转让或遗赠等流转过程麻烦 小产权房没有房产证明，没有房屋质量的售后保证，使得小产权房不能进行流转。由于小产权房 的情况复杂，一般正规的房地产中介都不会接受小产权房的房源，也不会为小产权房提供中介服务。 二、小产权房合法化的理由思考 1.小产权房没有违背具有最高法律效力的《中华人民共和国宪法》 《宪法》第8条规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。”《宪法》第l0条也规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和白留地、自留山，也属于集体所有。”这是《宪法》对集体土地的所有权和经营权的明确表述，《宪法》并没有对集体土地经营权加以禁止，只是要求在“法律规定的范围内”，这就为修改相关法律使小产权房合法化提供了宪法依据。 2．《物权法》的规定也为小产权房的合法化提供了法律空间 许多人士及法律专家都认为小产权房违法，相关部门也发出文件强制小产权房的停建停售，他们的依据就是我国《土地管理法》第43条第l款的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经