酒店式公寓营销策划实施方案经典.ppt

销售节奏 销售周期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 预热\强销售期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 持续期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 清盘期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 销售收入: 销售周期 销售率 销售面积 销售均价 销售收入(万元) 预热\强销 0.55 8085 15500 12532 持续期 0.40 5880 16400 9643 清盘期 0.05 735 17000 1250 合计 合计 14700 23424 方案一\二对比分析: 项目名称 方案一 方案二 销售时间 12个月 18个月 销售收入 20701 23424 推广费用: 以总销售额2亿计算 推广费用比例:1.2% 推广费用总计:20000*1.2%=240 万 销售周期 费用比例 推广费用 预热\强销 50% 120 持续期 30% 72 清盘期 20% 48 合计 240 推广费用使用: 推广媒体选择 销售周期 选择媒体 预热\强销 SP促销\短信\户外楼顶\园区广告\高档酒店内刊\经济类报纸\专业杂志 持续期 SP促销\短信\高档酒店内刊\经济类报纸\经济类杂志 清盘期 经济类报纸\经济类杂志 ?炒做 ?行销方式 ?通路扩展 ?客户细分 ?推售安排 ?收、解筹 ?客户维系 ???? ???? 2008，奥运，中国 专题分析 两条推广主线 略…………………… 拾 遗 关 于 推广、宣 传 拥有我，你就可拥有辽远的视野 面对我，你就面对了宽广的前程 得到我，你就可享有都市的繁华 只有我，可使你得到细致的关怀 酒店式公寓项目的目标客户，他们多数为二次置业，不容易受到广告的左右。因此在 推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自发展商的背景和企业品牌， 更重要的是在项目的包装推广过程前期，就树立项目美誉度和知名度，吸引消费者， 进而影响销售。 - 首先树立本案品牌/产品形象，结合本案准现房的实际情况，将广告与促销活动、 多种推广宣传手段结合起来，形成立体的宣传推广攻势，迅速树立起本案的品牌 /产品形象，从而让人们口口相传，最终实现本案在短时间内快速清盘。 - 北京楼市广告推广从以往大而泛的模式，以发展到单一性诉求 （一个清晰的定 位，一个清晰的消费群体）。 宣传运动目的 强行刺激目标受众，启动市场 确立品牌鲜明形象 刺激市场、引起反应 复合式强势促销 针对性焦点出击 品牌培育 品牌扩张 我们现在在哪里？ 项目已经是在售楼盘，社会上对本案已经形成部分认知，但品牌形象及定位模糊。 我们到哪里去？ 突现本案品牌价值主张及产品实质，结合本案准现房的实际情况，将广告与促销活动、多种推广宣传手段结合起来，形成立体的宣传攻势，迅速树立起本案 品牌鲜明的具有差异化的价值。 我们怎么做？ 整合品牌优势，单一性诉求 （一个清晰的定位，一个清晰的消费群体）。 形象战略 产品战略 服务战略 本案基本战略应用： 品牌/产品 卖点诉求归纳前提 第一优势 拥有酒店特行许可的公寓， 投资潜力无限 品牌/产品 卖点诉求归纳 地段 奥运 计划 北京08年奥运会，酒店需求量的 大量化 环境 社区 传统居住区，大社区形态已形成， 购物等消费，均已成气候。 三四环间，动静得宜 城南空气相对较好。 环境优美宜人 开发商 户型 44—120左右平米 舒朗、现房 龙头房地产+ 投资收益性酒店式公寓 物 理 买 点 释放压力、解放生活 心理 买 点 案 名 龙公馆 龙兴公寓 万兴城 城市乌托邦 紫龙腾 臻宅 SLOGEN 龙公馆，360度的都市行宫 贵之邻，尊之所 ………… 今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店 我们要做的，不是市场的盲从者，去做人云亦云的追随 我们要去做市场的开拓者，让新时代，从我们的手中萌育 报告结束，谢谢观赏！ 顺盈时代 齐 了 谢 谢！ 放映结束 感谢各位批评指导！ 让我们共同进步 * * 横向比较 物业配备及取费 项目 星级 管理集团 物业费水平 银泰中心柏悦居 五 凯悦物业管理公司 2美元 远洋国际中心 五 中远酒店物业管理有限公司 4 合生·罗马嘉园 -- 康景物业集团 3.8 珠江帝景 五 美国豪生国际酒店管理（集团） 10 纽约客 五 法国雅高酒店管理集团 8.2 远中悦莱 五　 远悦五星酒店 7.4 文津国际 五 锦江集团 4.5 博雅国际中心 -- 第一太平戴维斯 6 横向比较 物