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房地产开发企业营改增指引 索 引 号：-016-2016-000091 文 号： 无 发布日期： 2016-04-07 发布机构： 湖北省国税局 所属主题： 土地 公开方式： 主动公开 公开范围： 面向社会 【字体：大?中?小】　【浏览次数：547次】　【打印本页】　【关闭窗口】 ????? 一、纳税人和扣缴义务人　　（一）纳税人???? ?在中华人民共和国境内（以下称境内）销售、出租不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。????? 在境内销售、出租不动产是指所销售或者租赁的不动产在境内。　　（二）扣缴义务人??? ?中华人民共和国境外的单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。　　（三）一般纳税人和小规模纳税人???? ?纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人销售、出租不动产的年应征增值税销售额超过500万元?(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。　　二、征税范围　　（一）销售不动产???? ?销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。? ????建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。???? ?构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。??? ??转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。?? ???在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产转让行为不征收增值税。　　（二）不动产租赁服务???? ?租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。???? ?1.　融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。???? ?融资性售后回租不按照融资租赁服务缴纳增值税。???? ?2.　经营租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。??? ??将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。????车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。　　三、税率和征收率　　（一）纳税人销售、出租不动产，税率为11%。（二）增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的纳税人销售、出租不动产的征收率为5%。（三）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。?? 　四、房地产开发企业计税方法????? 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（一）一般计税方法????? 房地产开发企业的增值税一般纳税人销售、出租不动产等应税行为按一般计税方法计算缴纳增值税（选择简易计? 税方法的房地产老项目除外）。????? 1.　销售额（1）一般规定??? ??销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。???? ?价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：????? ①代为收取并符合《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。??? ??②以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。???? ?一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：???? ?销售额＝含税销售额÷（1+税率）（2）特别规定???? ?房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。??? ??房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。??? ??2.　销项税额??? ??销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：???? ?销项税额=销售额×税率????? 房地产开发企业销售、出租不动产应按适用税率11%计算销项税额。???? ?3.