)库尔勒市华厦地产项目市场调研报告(商业部.docVIP

库尔勒华厦地产项目市场调查报告（商业部分） PAGE PAGE 80 华厦地产 凌峻·中国 库尔勒华厦地产项目市场调查报告 华厦地产 凌峻·中国 库尔勒华厦地产 项目市场调研报告 （商业部分） 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2011年5月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 前 言 3 第一部分 商业物业发展背景分析 4 一、库尔勒商业消费背景 4 二、库尔勒城市商业特性 8 三、库尔勒城市商业规划 9 第二部分 商业现状与发展分析 11 一、库尔勒商业物业发展历程分析 11 二、库尔勒商业现状分析 13 三、主要商业业态调查分析 17 第三部分 重点商圈、物业综合调查分析 24 一、 重点商圈调查分析 24 二、 库尔勒主要商业街道分析 28 三、 库尔勒重点商业调查分析 33 第四部分 项目商业价值调研 54 一、库尔勒商业规划要点 54 二、项目人民路地块商业价值分析 54 三、南环市场项目地块商业价值分析 57 四、地块商业价值分析小结 59 第五部分 商业调查结论 61 一、库尔勒商业物业发展背景小结 61 二、商业发展及现状调查小结 61 三、重点商圈及项目调查小结 61 四、地块商业价值总结及开发方向建议 61 第六部分 乌鲁木齐商业调查分析 63 一、乌鲁木齐商圈分布 63 二、乌鲁木齐重要商业调查 65 前 言 首先，感谢华厦地产公司对本次房地产市场调查工作所给予的大力支持！ 人民路项目、南环市场项目分别位于城市商业中心和新市府中心板块，成熟商业中心赋予人民路项目开发无与伦比的基础配套、商业氛围环境，市府未来的开发前景也给予南华项目巨大的潜力空间。如何在暨有的优势下，规避项目其他的弊端，规避风险，实现项目开发的最大利润化，将成为项目顺利开发的关键任务之一！ 所以，我司对库尔勒整体商业以及主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，以便为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。 本报告只针对库尔勒商业做出调研和分析，有关城市大宏观背景、房地产市场情况请观阅住宅部分市场调查报告。 第一部分 商业物业发展背景分析 一、库尔勒商业消费背景 （一）库尔勒商业消费现状 1、库尔勒社会零售消费额分析 （库尔勒数据缺乏，以巴州数据为参考，以上数据来源于巴州统计局官方网站） 分析： （1）巴州2010年的社会消费零售总额为73.86亿元，同比增长17.10％，同年的GDP增长速度为7.2%；2009年社会消费品零售总额增长14.70%,年度GDP增长速度为2.3%；2008年社会消费零售总额增长18.20%，年度GDP增长速度为8%，3年以来的社会消费零售总额均大于经济增长率，这表明巴州的社会零售消费正处于快速增长的时期。 库尔勒作为巴州经济中心，代表了巴州整体消费水平，社会消费品零售额远远超过平均水平，库尔勒的社会零售消费正处于飞速增长的时期。 经济增长率与社会零售总额增长率比较 年度 年度经济增长率 社会零售总额增长率 2010 7.2% 17.10% 2009 2.3% 14.70% 2008 8% 18.20％ （2）消费品的增长主要表现为住房、教育、汽车、通讯、家用电器、文化娱乐等升级型消费的推动，表明库尔勒的居民消费也逐渐进入享受型消费的阶段，这将对城市商业发展的模式提出更高的要求。 2、2010年库尔勒社会零售额和西部同类型二线城市比较 2010年巴州及周边城市社会零售额比较 城市 社会零售总额（亿元） 人均社会零售额 乌鲁木齐 563.67 10239 银川 225.14 13589 兰州 545.11 10937 西宁 231.76 9420 巴州 73.86 5570 从以上数据来看，巴州整体的人均零售消费额超低，但库尔勒城镇本地居民的人均消费在2009年便达到万元，在其它西部省份二级城市中处于比较高的位置。由此可见，库尔勒的人均消费水平表明了城市巨大的购买力和消费力。 3、巴州居民生活水平分析 城镇居民可支配收入分析 （以上数据来源于巴州统计局官方网站） 分析： （1）总体生活质量提高 随着国民经济的发展，库尔勒城镇居民可支