超市选址的要点老牛头连锁发展.docVIP

一、超级市场的立地条件 （一）、城市商业条件 选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括： 1、城市类型。先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？零客网 - www.L 连锁零售|商业地产|在线文档交易|资料下载|人脉拓展|猎头招聘 2、城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关居民住宅区等公共设施都能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。 3、交通条件。在城市条件下，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。 4、城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。 5、消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及及消费习俗等。 6、城市的商业属性。包括商店数、员工数、营业面积、销售额等。 （二）、店铺位置条件 这包括： 1、商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。 2、人口数及住户数。了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。 3、竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。 4、客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量。 5、道路状况。包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。 6、附近店的状况。包括经营品种、规模、外部装饰、格调等。 7、场地条件。包括店铺面积、形式、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。 8、法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。 9、租金。 10、必要的停车条件、顾客停车场地及供应商用进货空间。 11、投资的最高限额。以预估营业额或买场面积为基准来规定。 12、员工配置。以卖场面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。 二、超市立地选择的基本原则 超市的立地条件在于便利。超级市场经营的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、卫生用品、文具用品等等。消费者一般每周至少购买一次，有的主妇会两天甚至一天光顾超市一次，因此超市所处位置必须很容易地达到，或是距离顾客比较近，或是交通很便利。 我国目前尚处于超市发展的初级阶段，针对超市的经营内容以食品和杂品为主的特点，超级市场店址选择的原则应是： 1、超市的店址以选择在居民区为主。 2、超市的目标顾客应以稳定的居民为主，以店址附近的企事业单位上下班职工为主。 3、选择在交通枢纽开设超市，其经营内容必须视流动顾客的不同特点做出确定。 4、选择在商业中心或老城区开设超市，其经营内容必须同商业街上其他业态的商店的经营内容有一个互补作用。 商业网点规划部门在新居民区商业网点的规划上，应以超级市场为先来规划建设新居民区的商业网点，以此来取代传统的菜场、粮店、杂货店和百货店，为用新的零售模式——超市来提高居民的生活质量创造条件。 三、开办超市前的立地调查 （一）、立地调查的主要目的 1、了解优良立地的基本三条件是否具备。三条件是：（1）开店10年以上持续力如何？是否具未来性、可持续经营10年以上；（2）足够的集客能力； （3）进出容易的超市腹地（买场及停车场）。 2、确定立地条件的三要素是否具备。三要素是：（1）户数、人口数的支持——至少支持一家店的人口数。（2）道路、交通工具——可抵达店铺购物的方法。（3）卖场面积大小——吸引顾客的能力。 3、估算营业额是否准确高、误差小。 4、经营计划拟订的依据，这是最后的决策。卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回首年限。同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而后再有经营计划，并以此为开店的根据。 （二）、调查的基本种类 1、预备调查。 虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。所以初期应先从地图或政府公布的资料中加以筛选。这种在一次或两次勘察立地之后，再在桌上判断筛选立地的过程称为预备调查。 预备调查时，收集的资料至少应有下列几种： （1）某预定地区的人数、住户数资料。 （2）都市计划、都市建设指定用图。 （3）竞争店分布图。 （4）竞争店或未来大型店的预定计划。 （5）竞争店销售实绩。 取得资料的来源如表2——1所示： 表2——1?? 取得资料的来源表 资料类别 来源 人口数、户数资料 都市计划、建设指定用图 竞争分布图 竞争店或未来大型店预定计划 竞争店销售业绩 城市政府 城市政府 实地调查、行业协会 政府工商部门 实地调查、商业同仁口碑 ? 人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测3-5年后的人口变化。 都市计划、交通建