北七家活力退休社区.docVIP

PAGE PAGE 0 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 传统养老院经营模式不适用于北七家社区 1 发达国家模式不适应中国国情 2 市场化经营的福利事业 4 中国老年人养老需求分析 5 1． 北京老年人经济状况 6 2． 老年人消费心理 6 3． 居住观念 8 4． 北京老人实际居住状况 9 5． 养老观念 9 6． 养老居住需求 11 7． 老人选择社区的主要考虑因素 12 创新建设、管理、服务模式 13 1． 建议模式 14 2． 运作方式 14 3． 计划建议 14 项目建设规划设计 15 1． 社区规划 15 2． 低层、低密度、阳光公寓 17 3． 花园、绿树、亲近大自然 18 4． 强身、健体、风雨操场 19 5． 环境、景观、注重细节 20 6． 配套齐全、设施完善 22 7． 社区简要描述 23 养老及配套服务 24 1． 会员在社区享受的基本服务 24 2． 餐饮服务 25 3． 社区活动 26 4． 社区医院 26 5． 物业管理服务内容： 27 项目管理和服务运营模式 29 1． 营销模式 29 2． 采取会员制模式的理由 30 3． 成本分析 30 4． 风险分析 31 结论 32 传统养老院经营模式不适用于北七家社区 现有养老院的建设管理是按照由政府投资建设、管理，按月向入住老人收取固定费用或政府免费提供服务的模式经营管理的。由于大部分老人收入水平低，每年民政部门需要向养老院提供补贴才能使养老院维持经营。中国尚处于发展中国家，每年用于福利事业的资金有限，因而每建一座养老院，就给民政部门增加一个包袱，形成恶性循环。虽然国家每年的投入逐步增加，但增长幅度远远跟不上中国老龄化的速度。 按照北七家的规划，项目全部建成需要至少4亿资金，每年的维护费用约1000～1200万元。若按照传统模式建设、管理，不但要投入巨额资金建设，而且每年还需要政府大量补贴，形成初期投入越大、今后补贴越多的局面。 发达国家模式不适应中国国情 发达国家的高水准养老服务是以高价格为代价的。要享受这种服务，无非两个途径：政府买单或自己买单。 发达国家政府出资建设并补贴的养老院一般占养老机构的10～20%，是作为福利政策给贫困群体提供的。其它养老机构都是以赢利为目的的私人机构，价格不菲。 而中国虽然综合经济实力位居世界前列，但由于庞大的人口基数，人均收入只有发达国家的几十分之一，因而政府在现阶段无力以福利的形式免费提供大量高质量养老设施。完全依靠政府的路目前是行不通的。 而发达国家高收费的私人养老机构发展的基础，是这些国家经过几十年的发展积累，形成了完善的养老保险、医疗保险等制度，并从法律上予以保障。退休老人除了积蓄外还可以定期领取养老保险金，中国老人普遍担心的看病医疗等大额支出都由保险公司支付，又没有买房、教育等消费负担，因而发达国家退休老人成为最具消费能力的社会群体，具备享受高消费养老服务的经济条件。反观我国，各种保险制度只是近期才逐步形成，而已经退休的人在他们工作时期并没有相应的医疗保险、养老金等制度保障，加上以前收入有限，多年的积蓄是是为将来看病、防老准备的，因此他们不敢消耗多年的积蓄去享受高价格的养老服务。 老年人购买保险状况 项目 频数 百分比 没??有 436 89.5 医疗保险 36 7.4 人寿保险 13 2.7 意外伤害保险 1 0.2 财产险 1 0.2 合??计 487 100 （数据来源：北京安贞街道2005年对辖区所作的调查报告） 另外中西方文化差异也使西方养老模式难以在中国生根。由于现在这一代中国老人所处的时代特征，他们更习惯于家属院式居家养老，退休活动以及生老病死等问题依赖于单位安排、解决，有事情找单位是这一代人的思维定式。因而完全照搬、引进外国私人养老机构模式进行管理是行不通的。 市场化经营的福利事业 传统管理模式下，养老机构不具备造血机能，完全依赖财政拨款建设和经营，缺乏主动性，没有自身发展的动力和规划，其发展速度和水平完全依赖于政府，这完全是计划经济的特征。在市场经济高度发展的今天，有必要根据中国国情的实际状况，探索一种福利事业与市场经营有机结合的全新模式，引导今后养老事业的发展。新型养老模式必须既符合中国老人生活心理习惯，又能在满足老人各项消费支出的前提下，以老人能够承受的代价和方式提供高品质的养老服务。 奥运会的成功经验值得我们借鉴。在1984年美国洛杉矶举办奥运会之前，每界都奥运会都亏损，使主办城市背上沉重的财政包袱，奥运会成了一个烫手山芋。而1984年美国奥委会大