常德【碧水江南】中德地块项目运营提案报告.docVIP

PAGE PAGE ９１ 平衡堂智业联盟（张澜译地产工作室） 土地 价值 运营 常德城东板块新三闾三闾路中德地块项目运营提案报告 目前属于【碧水江南】项目（补注） 大润发华润商圈及生态主版本案城市第二 大润发华润商圈及生态主版 本案 城市第二CBD 第三CBD在德山；常德房价看两级——白马湖、新三闾之半岛片区（CLD） —— 平衡堂智业联盟观点 现有市场环境、价值真正提升呼唤：产品规划与创新营销的王道！ 内容提要 地块所处城市位置及城市规划（前言）3-4 城市简析篇5-15 一、准确理解常德城区房地产中微观状况 二、完整把握常德城市房地产的内在关联与发展方向 地块价值篇16-25 地块位置及相关信息 建设项目规划设计条件 地块资料图 四、地块综合因素分析 五、地块2013年入市的销售均价预测 六、地块的投资估算和取费标准说明 七、地块项目收入与效益估算 定位规划篇26-31 创新营销篇32-40 前 言 应朋友邀请，本联盟之【张澜译地产工作室】派出了相应市场调研人员，在2010年初的总策划的基础上，针对常德城东板块新三闾片区三闾路（二轻路）中德地块项目开发运营，重新进行了简要的市场评估、规概念划、创新营销等方面初步构想——旨在【项目融资和营销创新的提升价值】。由于本地块数据及获取意向均较概念和抽象，本报告所涉及数据是以本工作室多年来的专业积累和对常德房地产市场的快速理解所编制。本报告可作为项目开发运营依据，也可为“XXX投资或开发公司或某自然投资人”提供决策参考。 虽然是小盘，当站在此美好大区域甚至全常德市的高度思考的时候；完全可以做到优良的【投资产出效益比】——这不是开发商自己的临时销售团队或缺乏策划功能的现有销售机构所能做到的。 地 块 地 块 股市，当所有的人都认为一支股票要涨的时候，那它的涨势就成必然。而当所有的人都认定一个物业是正在快速发展的“明星物业”时，资金、人才和机遇也都会滚滚而来势不可挡，这个物业也就一定会真正成为明星物业。 水因容器而成形。市场的速融性和多样化常常使我们来不及深入事物的实质。比如说，核心城区土地的稀缺性与城市人口的急剧增量使得住房需求刚性长期存在，而我们往往会被眼前调控的宏观市场或徘徊止步、或忽视策略本身的功能等等。古希腊雅典娜神庙镌刻了这样一句名言：“认识你自己”。几千年来人们都承认，认识自己最难！但是现在我们要说，常德的城市正融入国际化潮流并迅速崛起，项目开发就变得那么的魅力无穷，我们应该努力寻找常德城东与柳叶湖板块之交汇片区新三闾生态型都市化（可理解为富人区与新BOBO族群生活区——精准的认识）带给我们财富的共鸣点，遵循和理解投资、项目、团队等与城市之间的关系，以及思想、理念、利益和个性之间的联系。 这或许应该是本项目真诚合作和品质化开发的意识基础。 更是我们对本项目的认识基础。今天，我们持着这样的认识和态度，期待项目主体阁下您的肯定与教诲。 城市简析篇 一、准确理解常德城区房地产中微观状况 1.1【关于常德城市】 1、国家卫生城市? 2、国家文明城市? 3、国家优秀旅游城市? 4、国家园林城市? 5、国家诗词城市? 6、国家交通模范城市? 7、有与长沙“长沙沙水水无沙”的白沙井齐名的“常德德山山有德”的德山 8、国际花园城市、亚洲皮划艇赛场、全国汽车短道拉力赛终点站9、沅水有芷兮澧水兰的善卷先生教育了老子和孔子? 10、全省GDP总量第四、党政军学社会精英数量全省第一号称“湖南犹太人” 11、联合国认定颁布“最适合人类居住的花园城市”并获中国最佳人居环境奖 12、两度荣膺【中国魅力城市】并挤入地级市该指标第一与大成都中苏州齐名 13、柳叶湖在城区比杭州西湖还要大四倍而且是天然湖成为国家水上运动基地 14、全国社会治安综合治理先进城市 常德在湖南的区位 常德市是湖南省省辖市，1988年撤署建市，是湘西北交通、能源、物流、文化中心。地处湖南省西北部，史称武陵郡是陶渊明笔下世外桃源的所在地，素有“风景之国、文物之邦”的美誉。现城市建成区面积86．52平方公里，人口65．66万。到2020年，国家规划建成人口100至110万、城区面积110平方公里的中大型城市。现航空已至京、粤、沪、渝、滇、桂、蓉、陕；高速公路已经和将要直通沙、张、吉、永、岳、渝、黔、鄂、晋；水通湘西、洞庭湖和长江。 1.2【直观常德】 走进生态园林城——常德新貌 常德中国诗墙获【世界吉尼斯