浅谈房地产开发项目的成本控制管理.docx

WORD格式-专业学习资料-可编辑 --学习资料分享---- 浅谈房地产开发项目的成本控制管理 摘 要： 房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程 , 每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用、利润。结 合管理学的角度 , 通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法 , 分析成本运作管理机制 , 提供成本管理优化措施。关键词： 房地产； 开发项目； 成本控制 我国加入 WTO后, 房地产业将会面临新的竞争和挑战。 加强管理 , 提高效益 , 是房地产企业应对竞争的有效手段。 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支 出的全部费用。就其用途来说 , 可分为四大部分 : 一是建安成本 , 二是土地成本 , 三是配套设施费 , 四是规划设计费。在竞争日趋白热化的房地产市场 , 房地产开发企业如何控制建设工程的总造价 , 提高企业的投资效益 , 是当前的一个重要课题。 项目开发过程的成本管理 1.1 在工程造价全过程控制中，工程决策和设计阶段的成本管 理是项目投资控制的关键。 长期以来 , 我们在工程造价管理中 , 普遍忽 视工程建设项目前期工作阶段的造价控制 , 往往把控制工程造价的主 要精力放在项目的实施阶段。这样做尽管也有效果 , 但毕竟是“亡羊 补牢”事倍功半。要有效地控制工程成本 , 就要把重点转到决策与设 计阶段上来。 可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心 , 要想在这一阶段把质量、造价和工期结合好 , 就需要完善投资决策机制 , 成立 投资策划部门 , 进行充分的市场调研、详细收集资料和反复的方案比 , 进行必要的专业分析论证 , 尽可能选出最佳组合 , 从而作出科学的决策。 建设项目工程造价的确定主要是在设计阶段 , 预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。好的设计方案 , 不仅要取得良好的社会效益, 还应具有经济的合理性。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大 , 一般只占建安成本的 1.5% ～2%,但对工程造价的影响可达 75%以上。由此可见 , 设计质量的好坏将直接影响建设费用的多少和建 设工期的长短 , 直接决定人力、物力和财力投入的多少。科学合理的 设计 , 工程造价可降低 10%。设计阶段主要从以下几个方面来控制造 价。 实行设计方案招投标制度 , 认真比选方案。为了提高投资效果 , 从初步方案到施工图设计 , 都应进行各方案比选 , 组织设计方案竞赛 或设计招标 , 从中选择最佳的设计方案 , 保证设计的先进性、合理性、 准确性 , 避免因设计落后 , 影响销售 , 造成资金长期得不到回收 , 经济 效益无法保证的事情发生。 进行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的管理方法 , 也是控制投资规模的有效措施之一。在设计中凡是能进行定量 分析的设计内容 , 均要通过计算 , 充分考虑施工的可能性和经济性。 开发商应对设计方案提出限额设计要求 , 并为之创造外部条件。房地产商应将项目造价目标分工种、按专业逐层分解 , 调动设计人员的积极 , 要求设计人员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方 面进行设计挖潜 , 用价值工程等方法进行比较、 论证 , 在保证功能的前 提下 , 最大限度地节约工程造价。人力资源是管理活动的第一资源 , 进行限额设计也是管理学中人本因素的体现。 通过要求设计人员采用新材料、新工艺反复优化设计方案 , 达到安全可靠、 经济合理的要求。另一方面 , 对整个项目的建筑品质、 小区的综合平面布置、 污水处理、智能化布置等作细致研究 , 并注重征求各方意见 , 避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动 , 甚至重新设计。 开展价值工程的应用。 价值工程的主要特点 : 以使用者的功能需求为出发点 , 对所研究对象进行功能分析 , 使设计工作做到功能与造价统一 , 在满足功能要求的前提下 , 降低成本。例如 , 利用深基础增加地下室 , 这样地下储藏室可以停放车辆和储存杂物 , 小区可以不必建地上停车场 , 既节约了用地 , 也美化了环境。这就是利用价值工程中的成本略有上升 , 却能带来功能大幅提高的结果。 增设合同条款 , 建立奖惩制度。在选定设计单位签订设计合同 , 应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款 , 对设计规范与标准、工程量与概预算指标等进行控制。 如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计 , 当设计变更费超出施工合同价的某一比例 ( 如 5% )时, 则扣罚一定比例的设计费。 加强图纸会审工作。 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在工程施工前 , 组织相关部门对施工图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核 , 从不同角度对设计图纸进行全面的审核工作 ,