某集团临港新城地块业务执行报告.ppt

港城集团临港新城04地块业务执行报告 一、营销思考 二、货量盘点 三、货量推售 四、营销目标 五、营销执行 六、业务保障 货量清点 内部关系 入市价格建议 2016年回顾 核心目标 营销总纲 营销总策略 去化目标 资金测算 蓄客目标 蓄客分解 客户区域指引 2-3月份重点 4-5月份重点 7-8月份重点 执行标准 回款保障 同策团队 营销执行 推售时间 推售策略 推售计划一批次 推售计划二批次 定价体系 续销策略 一、营销思考 2016年回顾 核心目标 营销总纲 营销总策略 营销执行》2016年回顾 接待新访总数：1922组；去化套数：412套 上半年新访转化率约1:8 下半年新访转化率约1:3 未购1510组客户为什么没有购买本案？ 两种行情下客户表现： 上半年房地产市场常规行情下客户理性购房； 下半年房地产市场整体火爆，房源供不应求，造成部分客户未购。 2017 政策持续收紧，常规行情 下的 营销执行策略！ 核心目标 保 去 化 · 促 回 款 2017年实现销售额10亿元 2017年实现回款6亿元 同策浦东代理项目客户持续输送，区域客户深入挖掘，保障充足的客户量 小户型产品总价可控优势吸引客户 无认筹情况下做好目标客户筛选升级 政策日趋收紧 不踩红线 营销总策略 深挖临港 外拓张江、惠川周康 同策浦东客户导入 精准组合拓客 推广策略 整体项目为壳，三期为掩护，前期线下为主，开盘前集中爆破 价格策略 合理分配，内部房源价差利用价差形成的价格杠杆，掩护去化 蓄客策略 事件营销导客，现场体验+暖场活动粘客，SP活动锁客 客户策略 设置门槛代替认筹，意向客户层层筛选，层层升级 去化策略 以88㎡/110㎡小户型跑量造势，带动138㎡/160㎡户型的去化 二、货量盘点 货量清点 内部关系 入市价格建议 货量盘点》货量清点 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 楼号 户型 单套面积 单层套数 楼层 总套数 面积 2# A-1 110 2 11 22 2420 A-2 88 6 11 66 5808 3# A-1 110 2 11 22 2420 A-2 88 4 11 44 3872 4# A-1 110 2 11 22 2420 A-2 88 4 11 44 3872 5# A-1 110 2 8 16 1760 A-2 88 4 8 32 2816 6# A-1 110 2 8 16 1760 A-2 88 4 8 32 2816 7# A-1 110 2 8 16 1760 A-2 88 4 8 32 2816 8# A-1 110 2 8 16 1760 A-2 88 4 8 32 2816 9# A-1 110 2 8 16 1760 A-2 88 2 8 16 1408 10# A-1 110 2 8 16 1760 A-2 88 4 8 32 2816 11# A-1 110 2 8 16 1760 A-2 88 4 8 32 2816 12# A 138 2 8 16 2208 A 138 4 8 32 4416 13# A 160 2 8 16 2560 B 160 2 8 16 2560 合计 620 63180 04地块可售套数620套，总面积63180㎡ 货量盘点》货量清点 户型 套数 套数占比 面积 面积占比 110户型 178 28.71% 19580 30.99% 88户型 362 58.39% 31856 50.42% 138户型 48 7.74% 6624 10.48% 160户型 32 5.16% 5120 8.10% 合计 620 100.00% 63180 100.00% 整盘房源88㎡2+1房为主力，占比八成，为市场主力去化段产品，其次为110㎡三房，占比近三成，138㎡和160㎡户型为本案价格标杆产品，占比两成。 货量盘点》内部关系 户型作用定位： 88㎡2+1房和110㎡三房产品为主力去化产品，首开去化80%以上 138㎡户型为对比型产品，首开去化50%，160㎡产品为价格标杆产品，首开去化10%，以跑量的88㎡和110㎡户型吸引来访量，充分积累客户基数，带动其他户型去化 价格基本原则（单价）： 160㎡产品定价（优势房源） 110㎡产品定价 88㎡产品定价138㎡产品定价，每批次开盘整体均价不变 树立价格标杆： 138㎡产品单价略低，总价略高，且货量较少，为掩护型产品，88㎡与110㎡拉近总价差，160㎡南向东向房源价格拉高，树立标杆 货量盘点》内部关系 研展部分：入市价格建议，价格预判 货量盘点》入市价格 研展部分：入市价格建议，价格预判 货量盘点》入市价格 三、货量推售 推售时间 推售策略 推售计划一