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前言—营业税讲座侧重 以建筑业、房地产开发企业为主； 阐述建筑业与房地产业的主要区别； 以税法条文为主线附以案例阐述营业税的计税依据、纳税时间和纳税地点； 法规解析与业务实际相结合 介绍企业常会遇到的房屋租赁涉及的营业税； 一、营业税 ?1.? 营业税的概念 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。 2.??营业税的征收范围 在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让的无形资产或销售的不动产。 . ?3.??营业税的税目与税率 税目：体现了征税的范围与广度对劳务的课税按行业设置税目，税目共设置9个，包括：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让不动产、销售无形资产 税率：为税额与课税对象之间的比例，体现了税负的深度。 房地产业和建筑业在 税收上有什么区别 房地产业和建筑业属于两个不同的行业。建筑业完全是物质生产部门，属于第二产业；房地产业则是兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 房地产业主要进行房地产的前期开发（规划、设计、项目可行性研究和水文、地质勘察测绘等）和销售，而建筑业是提供建造建筑物的劳务，通常不销售房地产，也不负责房地产的前期开发。 通常房地产企业是不自己建造房地产的，他将房地产的建造发包给建筑企业，房地产企业此时只涉及销售不动产的营业税。 建筑安装业的计税依据 营业税的计税依据是营业额 建筑业营业税的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。 工程价款＝直接费用＋间接费用＋计划利润＋税金 直接费用：人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费 间接费用：施工管理费、其他间接费（临时设施费、劳动保险费、施工队伍迁移费 营业税的纳税地点 应向应税劳务发生地即工程所在地主管税务机关申报纳税 纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税 在本省范围内，凭借外出经营活动证明，到劳务发生地纳税。 扣缴义务人的营业税地点 建筑安装业实行分包或转包的，以总承包人为扣缴义务人 非跨省工程的分包或转包，由扣缴人在工程所在地代扣代缴； 跨省工程，由扣缴人向被扣缴人机构所在地税务机关缴纳 营业税的纳税义务发生的时间 纳税人收讫营业收入款或者取得索取营业收入款项的凭据的当天。 实行合同完成后一次结算工程价款办法的工程合同，应于合同完成，进行工程合同价款结算时，确认为收入实现。 实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算办法的工程合同，应分期确认合同价款收入的实现。 实行按工程形象进度划分不同阶段，分段结算工程价款办法的工程合同，应按合同规定的形象进度分次确认已完阶段工程收入的实现。 实行其他结算方式的工程合同，其合同收益应按合同规定的结算方式和结算时间，与发包单位结算工程价款时确定为收入的实现。 房地产开发企业营业税 房地产开发企业房屋： 1.企业自身使用的办公用房、职工宿舍； 2.企业开发经营的开发产品 房地产开发产品：土地、房屋、配套设施和代建工程 应税营业收入： 1.经营收入：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品收入； 2.其他业务收入：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入 纳税义务发生时间： 房地产企业计税依据 纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产从购买方取得的全部价款和价外费用 代当地政府及有关部门收取资金如：代市政府收取的市政费、代邮政部门收取的邮政通讯配套费均应并入营业额中纳税 住房专项维修基金 根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发［2004］69号）对房地产主管部门或指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专业维修基金不计征营业税 单位将不动产赠与他人的营业额 按核定计税价格＝营业成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税率） 对于包工不包料房地产公司计税 根据营业税的有关规定,建筑企业无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用材料及其他物资和动力的价款在内。据此，开发商自行采购建筑材料提供给施工企业的，也应并入施工企业的营业额内征收营业税。 目前没有明文的规定不允许房地产企业直接将该部分的材料计入成本，一些地方税务局要求房地产企业代扣代缴相关的税收，但又没有明确的条文规定房地产企业有这样的代扣代缴义务。 国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知 物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税