房地产开发项目的资金筹措与风险防范.pptVIP

【学习目的】7.1 房地产开发项目的资金运作7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道 7.3　融资方案分析7.4 房地产开发资金成本与筹资决策7.5 房地产项目筹资风险分析【复习思考题】 【学习目的】 通过本章学习，要求了解房地产开发项目资金的运动特征及一些基本概念和基础理论，掌握房地产项目资金筹措渠道，正确认识项目筹资中的风险，能较熟练地运用所掌握的知识分析和解决房地产经济中所遇到的资金问题。 7.1 房地产开发项目的资金运作 房地产与金融业息息相关，它是一个资金高度密集型的行业。 在这一章中，我们将结合房地产开发的特征来阐述房地产开发项目资金运作特点，重点介绍资金筹措的途径、方式，最后探讨一下开发项目筹资中的风险及防范措施。 7.1.1　房地产开发资金的运动特征 1．房地产开发资金占用量大并且集中 2．房地产开发资金占用时间长、周转速度慢 3．房地产开发资金运动受区域影响 7.1.2　房地产开发资金运作中的矛盾 1．房地产开发经营数额巨大性与资金筹措小额性的矛盾 2．房地产开发经营资金的集中性与资金来源分散性的矛盾 3．房地产开发经营资金占用期限长和资金来源期限短的矛盾 4．房地产开发经营资金回收期长和房地产再生产连续性的矛盾 5．房地产位置的固定性、投资长期性与资金要求流动性的矛盾 7.1.3　房地产金融与开发项目融资 1．房地产金融 2．房地产开发项目筹资 房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产项目融资的特点，是融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。通过为房地产项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。 7.1.4　房地产开发项目筹集资金的原则 1．安全性原则 2．经济性原则 （1）筹资成本 （2）筹资经济效益 3．可靠性原则 7.2 房地产开发项目资金筹措的渠道 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款，其结构如表7-1所示。 7.2.1　自有资金 拥有一定数额的自有资金，是房地产开发的前提条件。在房地产业中，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例。 2004年9月，银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。 2009年国发〔2009〕27号公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 7.2.2　信贷资金 信贷资金是指向银行或非银行金融机构借贷的资金。 1．对金融机构的选择 2．金融机构贷款的方式 （1）房地产开发企业流动资金贷款； （2）房地产开发项目贷款； （3）房地产抵押贷款 7.2.3　发行债券 1．房地产债券概述 （1）房地产债券的涵义 (2)房地产债券的种类 (3)房地产债券的发行方式 2．政府发行的房地产债券 3．房地产金融机构发行的房地产金融债券 4．房产地企业债券 7.2.4　发行股票 股份制房地产开发企业在投资开发房地产项目时，可以通过发行股票的办法筹措资金。 1．房地产股票的涵义及种类 2．房地产股票的发行方式及发行价格 7.2.5　预售或预租 所说的预售（或预租），它是指将尚未建成的楼宇提前出售（或出租），以获得售楼款或定金，并将其用于开发项目的建设。实际中预租比较少见，最常见的是预售。 在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。例如，某单位以现时楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率高达12%÷15%×100%＝80%。 7.2.6　其他筹资渠道 1．承包商垫资承建开发项目 2．合作开发 3．利用各类信托基金筹资 4．利用企事业单位的自有资金 7．3　融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 1．资金来源可靠性分析 2．融资结构分析 3．融资成本分析 4．融资风险分析 7.4 房地产开发资金成本与筹资决策 7.4.1　资金成本 资金成本是指公司为筹措并使用资金而支付的费用，它包括资金