房地产企业地下车库成本分摊与涉税处理.docx

WORD格式-专业学习资料-可编辑 --学习资料分享---- 房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理 房地产企业是涉税事项最多的行业之一， 随着经济的发展和人民生活水平的 提高，房地产企业在开发住宅的同时， 往往需要配套建设地下车库。 那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中， 尤其是一些产权并不明确的地下车库， 在涉税方面又应如何处理， 都是在实务当中争议较多的问题。 本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点， 以及在涉税事项上存在的一些问题。 所谓车库，指隶属于整个小区， 具有独立的空间、 以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高， 城市化的快速发展， 私家车的保有量也越来越 多，作为业主的代步工具的存放地点， 车库的辅助功能也越来越重要。 车库和停车位与居住环境， 生活条件越来越密切， 成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。 车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内， 车库可以分为地下车库与地上车库。 如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物， 又可能是在业主共有土地上建造的， 所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。 从这一点而言， 地上车 库有别于地下车库。 就地下车库而言， 因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的， 也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议。 在法律界也有着较为广泛的争议，在此我们并不去讨论。 但对于车库成本如何分摊及涉税处理， 我们首先要清楚车库的性质。 一、地下车库的分类 首先，根据建造的目的不同， 房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类； （一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我 们暂且称之为无产权车位。 这种情况也可以分为两类，（1）是项目建筑工程规划 1 许可证标识的属于人防面积的， 该人防地下面积的权属单位为政府或市、 县（区） 人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售； （2）是测绘 报告中明确为不分摊的公用面积 （即不属于可售面积），同时也不属于人防设施， 在商品房销售合同中也未明确车位的归属。 （二）是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所，我们称之为 产权车位。 通过对建造目的以及设计、 规划的不同，我们把车位分为产权和非产权车位。 那么我们再来确认一下车位的归属问题。 二、地下车库的归属 对于地下车库的归属问题， 产权车位是无可争辩的， 但对于无产权车位， 由于归属问题不确定， 开发成本能否计算扣除， 是在实务中争议的焦点之一。 尤其是不属于人防设施， “利用”地下基础设施形成的停车场所。这具体是指：开发 企业在建造地下基础设施时附带形成的， 可供部分业主临时停车的空间位置， 不是开发企业为了业主停车而专门建造的停车场所。 相对于来说，这种停车场在实务中这种情况较为普遍， 车位的确是建在了公共基础设施上， 开发商也付出了相应的成本， 但目前没有法规对此进行明确的产权界定。〈物权法〉第七十四条规定： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定” ，在这里也说得不明确。 但总体上看，《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观 点，即在目前现行法律没有对车位、 车库的归属作出明确规定的情况下， 要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属： “只要地下停车位不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造， 建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积， 那么即使没有产权证， 该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护” 。 三、成本分摊 2 对于地下车位，不同的类型到底如何进行成本的分摊呢？换句话说车位的成本应该如何计入开发成本之中呢？ 根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发 [2009]31 号）第十七条的规定，地下停车场产权归属于业主的可以作为公共配套设施进行公摊成本处理。 产权归企业所有的， 或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。 同时， 31 号文件第三十三条规定： “企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算， 利用地下室基础设施形成的停车场所， 作为公共配套设施进行处理。” 综合上述文件， 对于产权车位， 是开发企业开发的一个产品类型， 成本也自然可以记入到开发成本之中，对于非产权车位（利用地下基础设施形成） ，作为配套设施的停车场所，其成本经二次分配给地上开发产品后，其成本为零。