某公司商业综合体产品线分析模型概述.ppt

五彩城 区域级别的“溜孩子圣地”，儿童体验的福地 不同年龄段儿童偏好的消费领域有显著的差异。这就需要业态布局的多元化，不仅要考虑不同年龄段儿童，也适当增加对家长需求的满足以及非家长成年人的需求。华润五彩城儿童城的主力店SNOOPY乐园、冰酷冰场可以满足不同年龄段儿童需求，它们甚至把年轻女性作为目标客户，是很成功的经营策略。 只能用五彩城的200元消费小票换一张门票。 万象城冰场，时尚生活的体验场所，瀑布效应的应验 五彩城冰场，孩子近六年的滑冰依赖，稳定收入来源 五彩城吸客大法的主招式是，先造全市最大冰场，凸显第一姿态。 “这个区域的孩子从5，6岁开始，基本都在冰场学滑冰，至少上初中前，他们都不会离开。” 2013年，冰场的营业额到了1510万，有15万人为它而来。 万象城冰场，高端餐饮的做派，“江南厨子”，“利苑酒家”… 五彩城冰场，亲民风格的调调，“望湘园”，“麻里麻里香锅”… 微信订餐，手机支付。只要你关注项目的官方微信，便可以点击进入逛五彩城餐厅的页面，每一家餐厅的菜肴都在其上，在周边区域，他们承诺下单后20分钟菜到你家，且现阶段这个外卖服务是免费的。 自制了一个《舌尖上的五彩城》 “手机地图定位”、“云端商城”、“移动支付”等服务。 谢谢！ * * * * * * * * 华润商业综合体产品线分析模型 愿景及目标行业及资源分析战略五要素战略目标战略挑战 愿景及目标行业及资源分析战略五要素战略目标战略挑战 我们共同的未来是什么样的？ 开发并管理综合商业地产（都市综合体），为高端生活创造条件，成为行业领先者 为股东和员工实现价值最大化 价值观 求真务实、开拓创新、诚信负责、团结上进、追求完美、共同成长 愿景使命 远景目标 战略目标 五年内成为中国大陆大型综合性商业地产开发及经营行业的领先者； 十年内成为行业领导者； 五年内在十个中心城市开发大型综合性商业地产项目并经营良好，十年内达到覆盖二十个以上的中心城市； 项目成为城市当地地标，“万象城”成为中国大陆现代购物中心著名品牌及代表者；“五彩城”成为区域性商业综合体的标杆； 上市或并入上市公司，完善公司治理结构，提高公司治理水平，获得资本市场的认可并借助资本市场的力量持续发展； 成功引入能为公司带来较高附加价值的战略合作伙伴； 与主要零售商建立并保持良好的合作伙伴关系； 带动集团业务的整合发展； 以商业为主要获利来源的都市综合体开发逐步转 为 以商业＋住宅获利并重或住宅获利为主的更大规模的综合地产开发。 愿景及目标行业及资源分析战略五要素战略目标战略挑战 哪些环境因素正在影响组织？ 在当前，哪些因素的影响最重要？未来几年呢？ 1.住宅设计水平标准化相对较高，商业设计水平标准化相对较低； 2.施工技术水平稳定，成本随宏观经济波动而变化； 3.住宅销售形成具有一定特色的销售技术； 4.招商技术成熟度有待提高； 5.运营管理技术有待提高。 行业环境分析 环 境 影 响 的 P E S T 分 析 1. 政府环境稳定，有利于投资；改革开放的深度和广度增加 2. WTO加快外资进入速度，国外商业许可独立经营，外资金融机构进入，融资渠道增多； 3.金融政策从紧；土地政策从严；规划要求较刚性； 4. 部分地方政府对大型商业物业有所得税优惠 。 1.宏观经济环境稳定； 2.人民生活水平提高，财富积累、可支配收入保持增长； 3房地产周期性波动，局部过热；.处于加息周期；区域经济发展不平衡； 4. 外资对中国房地产市场前景看好并加大投资力度；外资零售业加大加快在中国的发展； 5.大型商业设施仍有需要升级换代。 1.社会环境稳定； 2.城市化进程加快，城市人口增加，城市规模在扩大，城市基础设施逐渐完善；服务中心城市边际消费倾向高； 3.国民素质不断提高，消费者更注重生活品质并追求多样化、个性化消费，更加重视产品质量和 。 政治的/法律的 经 济 的 社会文化的 技 术 的 行业竞争结构分析 1.合适的土地资源获取难； 2.对资金需求大，一般竞争者无法进入； 3.与政府关系好，具备成本优势； 4.企业规模和品牌效应明显； 5.政策限制小企业； 6.转换成本偏低； 7.开发和管理技术难度较大； 8.客户资源从无到有的建立难度较大。 1.投入品的差异性小，替代性高； 2.供应商相对不集中； 3.供应商讨价还价能力弱； 4.项目规模大、批量需求供应价格低； 5.产业中前向整合可能性小。 1.替代品的性价比； 2.客户对替代品的使用倾向； 3.百货争夺租户资源； 4.百货和综合超市争夺购物中心消费市场； 5.网络购物不能取代真实购物。 1.零售资源不够丰富；买方的替代品相对较少