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商业地产和购物中心概念解析 目录 1、商业的基本概念与类型 2、商业地产的概述 3、购物中心的基本概念与解析 第一讲 商业的基本概念和类型 商业的概念有广义和狭义之分 广义的商业是指所有以营利为目的的事业 狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业 狭义的商业：以盈利为目的，以商品买卖流转为运营模式。 商品流转的过程： 原始的阶段：生产者 消费者 现在的阶段：生产商 中间商 零售商 理想的阶段：生产商 零售商 消费者 商业的业态分类以及特点 业态的概念 业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 商业业态包括：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式 1、百货店 　　 百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 　 （1）选址在城市繁华区、交通要道。 　（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 　（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 　（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。 　（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。 　（6）采取定价销售，可以退货。 　（7）服务功能齐全。 　 2、超级市场 　　 超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 　 （1）址在居民区、交通要道、商业区。 　（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。  （3）商店营业面积在1000平方米左右。 　（4）商品构成以购买频率高的商品为主。 　（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 　（6）营业时间每天不低于11小时。 　（7）有一定面积的停车场地。 3、大型综合超市 　　 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 　（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 　（2）商店营业面积2500平方米以上。 　（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 　（4）采取自选销售方式。 　（5）设与商店营业面积相适应的停车场。  4、便利店（方便店） 　　 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。  （1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。  （2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。  （3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。  （4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。  （5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。 （6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。  5、购物中心 　　 购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 　（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 　（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 　（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 　（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。 　（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。 　（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。 　（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。 　 6、仓储式商场 　　仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。 　（1）在城乡结合部、交通要道。 　（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。 　（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。 　（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。 　（5）店堂设施简朴、实用。 　（6）采取仓储式陈列。 　（7）开展自选式的销售。 　（8）设有较大规模的停车场。 特别介绍：奥特莱斯（OUTLETS) 概念 “奥特莱斯” ,其英文