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（4）房地权利分离的合理性： 有利于广泛的融资 提高不动产的使用效率，充分发挥不动产的效用 2、实践中出现的房地分别抵押的情况，应该如何合 理的处理？ 为保证房地分别抵押的情况下，房地权利主体的 同一，法律就有必要规定，在房地分别抵押的情况下， 就抵押物的变价作出特别规定。 在变价时应当要求房地权利的受让主体是同一人， 不能出售给不同的主体。 两种方式进行处理： （1）不分离理论 可将两个抵押合同视为一物二押 按照担保法的规定，采取登记在先的，优先受偿， 如果有剩余的，则由后一个抵押权人受偿 （2）分离理论 分别抵押，分别作价评估，分别登记 通过公示的方式标示出来 抵押标的各不相同 就两抵押物分别拍卖、分别受偿 质押法律制度 1、质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占 有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务 时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。 动产质押——债务人或第三人将其动产移交债权人 占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债 务时，债权人有权依照法律规定以该动产折价或者 以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。 权利质押——是指以出质人提供的财产权利为标的 而设定的质权 。 一、概述 2、质物 动产质押：包括原材料、库存产品、采购商品等 权利质押： 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单 依法可以转让的股份、股票 依法可以转让的商标所有权、专利权、著作权等 依法可以质押的其他权利 3、概念区分 （1）抵押与质押的区别 标的物 ： 抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等） 质押则以动产为主 生效条件 ： 抵押要登记才生效 质押则只需占有就可以；不需要办理登记，从交 付起生效 担保效力 ： 抵押只有单纯的担保效力 质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力 权利实现途径 ： 抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖 质押则多直接变卖 （2）动产质押与留置的区别 权利成立： 留置为法定担保方式，直接源于法律规定 质押是当事人合意的结果 权力产生的依据： 留置的占有，依主合同发生。 质押的占有，依质押合同发生 例：质押:如果你去裁缝那做衣服，她怕你不给钱，就 要求你把手机留在她那； 留置：你去裁缝你做衣服，做好后，你不给钱， 她就把衣服流下来，在你给钱之前拒绝给你 二、动产质押 借款到期后，庞某于1999年10月30日、2000年2月 27日分别清偿利息2145元、2340元。本金8万元及下余 利息至今未还。原告以上述事实诉至法院，请求被告 偿还借款8万元及利息，实现抵押权，或者判令被告履 行抵押房屋买卖合同。 法律问题：如何认定原、被告签订的“抵押房屋买 卖契约”的效力 ？ 一种意见认为，该买卖契约是双方自愿签订，契约 内容约定了房屋的价值以及该契约生效后，如依该价格 折抵贷款本息及其他费用后有剩余，原告将退还剩余价 款。 　故该买卖契约不违反公平原则，是附生效条件的买卖 合同，现所附条件已成就，买卖契约也应有效。 分歧： 另一种意见认为，原、被告在订立借款合同和抵押 合同的同时签订的抵押房屋买卖契约，违反了担保法第 四十条的规定，是流质契约，应为无效。 流质合同或流质契约 《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押 权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵 押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所 有”。 该条是关于禁止流质契约的规定。 流质契约是移转抵押物所有权的预先约定。 法律禁止流质契约的原因？ （1）保护抵押合同双方当事人的利益，体现民法的 公平、等价有偿的原则；（抵押人、债权人） （2）抵押权的本质属性是优先受偿权，未经折价或 者变价预先移转抵押物的所有权，与抵押权的根本特 征和价值属性相违背。 抵押权人只有在债权的清偿期届满后，才可以与 抵押人平等协商，订立契约取得对抵押物的所有权。 法律评析： 1、原、被告订立的借款合同、抵押合同符合法律 规定，均为有效合同。被告未按合同约定期限履行还 款付息义务，构成违约。原告请求符合法律规定，予 以支持。 2、原、被告签订抵押房屋买卖契约的时间是在 1999年7月10日，即与借款合同、担保合同是同时签 订。原、被告在抵押物买卖契约中虽然写明了抵押房 屋评估价为10万元，“评估价”，实际是原、被告对抵 押房屋的自行估价。 3、本案审理已是2002年11月，判决生效执行还需 一个过程，到那时，抵押物的“评估价”与抵押物的实 际价值是否相当，就更难确定。如果确认买卖契约有 效，并以原