巴中“凤凰国际城”市调报告.pptx

1;2;3;4;5;项目位于巴州老城区，在城市中轴线上，配套完善，但物业整体较为老旧，亟待更新;地块临城市主干道及老城商业要道，同时紧邻南池市场，商业氛围较好，但通达性欠缺;地块内部南北向存在约20米的高差，地块处于初步平场阶段，待拆迁房屋量较大;总建筑面积61万㎡，涵盖住宅、商业、酒店，住宅可售量较少，本案的销售难点为22.6万㎡的商业;户型主要为80-90㎡的套二和100-130㎡的套三，总计936套;商业体量22.6万㎡，全为社区底商，1—5层建筑全部销售，商铺的销售直接决定本案的成败;12;13;14;阶段;产业结构;17;18;19;人口构成;人口流动;;23;24;住宅成交量及单价逐年上涨，年均去化量在80—100万㎡左右，预计后期容量将进一步增长;根据城市发展肌理及物业集聚现状，巴中房地产市场主要分为3大板块;27;28;29;30;31;32;33;高层、小高层单价集中在4000-4500之间，洋房单价在4900左右，江北和巴城价格略高，其余价差不明显;成交住宅总价集中在35-55万元/套，总价超过55万，成交量迅速降低;少数区位和性价比较好的项目月均去化量在1万㎡ 以上，其余多数项目月均去化量保持在4000－8000㎡之间;主城区存量面积约443万㎡，主要集中在江北和巴城板块;产品形式较为单一，多以住宅+底商/步行街区的组合方式，无精装房或精装公寓等产品;典型内向型市场，购买客户基本为巴中户籍人口，其中农村外出务工返乡置业客户占据50%以上的购买比重; ;41;42;43;44;45;46;;48;49;户型;华兴·碧水云天;以91㎡的两房和 100-130㎡的三房为主;紧凑三房和舒适三房典型户型;54;55;56;57;58;59;60;可售住宅总体量约14万㎡，面积区间87-123㎡，主力户型为89㎡的两房产品;商业体量较大，未来的销售压力大，住宅产品的打造及营销可为商铺的销售做铺垫和蓄势，促进商铺的去化; ;精装修公寓式酒店控制面积划分，采用售后返租方式销售，普通住宅迎合市场主流，以两房、三房产品为主;65;商业格局;商圈分析;商圈分析;商业网点分析;商业网点分析;71;72;73;74;75;76;77;78;79;;81;未来市场供应量主要由城市综合体和部分大型社区底商提供;2012年;社区商业;;;单价分析;;项目;西部国际商贸城销售策略 1.专业市场集中性 。目前所售街区以“建材装饰交易中心”命名，专门针对建材家居交易所设立，前期仅面向自营业主销售，保证了以后经营业态的统一性和商业的集聚效应。 2.划铺策略。将最易于销售一二层铺位尽量划小，提升单价，降低总价。;91;92;;94;目前巴中最大的社区商业项目，未来将成为本案的一大竞争;96;97;98;99;;101;购买商铺用途调查;客户对本案所在的巴城片区认可度非常高，但总价过高成为很多人担心的首要因素;;;106;107;;109;110;111;112;目前巴中商业市场中—— 商铺面积区间跨度较大，存量市场面积相对集中在100-300㎡ 临街商铺开间3-10米不等，进深10-12米，首层商铺层高集中在4.2米，二层商铺层高主要集中在3.5米； 综合因素考虑，建议： 本案商业街建筑面积共22.6万平米，地下一层，地上四层； 主流面积根据业态的不同有所差别 小面积主题商铺（淘宝街、数码馆、新南池等）面积区间：30-50㎡；开间3-4米，进深10米； 大面积精品商铺（精品零售、大型餐饮、娱乐会所）面积区间：50-200㎡；开间6-8米，进深10-15米；;目前巴中市商铺均价约为1.5万元/平米 市场上商铺主要为两种类型——社区商业和步行街区商业，本案商铺重要组成部分为后者 考虑本案拥有区位优势，以及综合体复合价值的提升带动作用，商铺价格可依据目前市场的较高价来定； 验证：预估本案住宅均价为4800，取商住价格比4.5，则均价约为2.16万/㎡ 预计项目在2013年入市，预估售价为： 均价：2.2万/㎡ 单价：1F—3-4万/㎡，2F —2-3万/㎡ ，-1F——1.5-2.2万/㎡ 由于高差关系，3、4、5F售价差异不大 总价：70-500万元 主力总价控制在200万以内;115;116;零售商业规划;商铺户型配??结论表;119;120;121;122;123