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房地产开发项目全过程成本控制 2017年中国房地产前十强企业 导引 前言 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 价 值 创 造 未 来 房地产是什么 居住功能、国家支柱经济产业 金融产品 2017年中国房地产前十强企业 导引 前言 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 2017年中国房地产前十强企业 价 值 创 造 未 来 房企核心竞争力 导引 万科——产能效率以及市场化扩张，创新和颠覆，立体激励机制——短期（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）、长期（事业合伙人制度）， “轨交+物业”模式，“八爪鱼”战略 恒大——低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式 碧桂园——快周转，高成长 融创——快速并购，高端精品战略 中海——成本控制，利润之王 几大房企核心竞争力 导引 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 价 值 创 造 未 来 房企核心竞争力 导引 导引 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 任何企业的核心竞争力都不是唯一，但任何企业的成 功都离不开共性核心——实现净利润指标。 价 值 创 造 未 来 导引 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 自2007年至今，中国房地产市场经历了温暖的春天、火爆的夏天、转冷的秋天和严寒的冬天。经过近10年的震荡调整，对于房地产开发企业来说，项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难。高地价、高人工已成为客观现实，但房地产开发的脚步近些年并不会停止，那么房地产开发商在激烈的市场竞争中如何保证利润得以生存呢，出路就在于全员、全过程的成本控制。 价 值 创 造 未 来 内容 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 全过程成本控制的几个管理阶段 价 值 创 造 未 来 内容 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 核心管理手段——目标成本管理 目标成本管理指房地产企业根据市场环境、企业潜力和发展规划，综合测算、确定目标利润后，以目标利润约束成本支出的管理方法。它具有全面、综合、超前的特征。目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程成本管理的一项重要工作。 目标成本的制定作为一项综合性的工作，其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制，对于已拿地项目，目标成本标准定得过高，就无法实现成本控制的真正价值，而目标成本定得过低，又不利于工程项目的顺利开展，对于拿地阶段的目标成本，制定过高过低都将直接影响决策。 通过科学合理地制定目标成本，并在项目建设过程中严格把控，可以促进建设项目自身经济效益的提高，并且减少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制，应充分熟悉建设项目各个阶段的特征。 价 值 创 造 未 来 内容 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 目标成本管理的四个阶段 价 值 创 造 未 来 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 第一章 目标成本制定阶段 价 值 创 造 未 来 第一章 第一章 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 （一）、可研版目标成本（拿地阶段） 近年来，随着市场经济的不断发展，各类政策的不断刺激，房地产行业的发展也更加迅猛。拿地成本的日渐增高，要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本，在保证项目成本控制工作顺利进行的前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。 在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。此阶段的拿地成本，作为该项目的投资估算，是该工程造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理与否，是本次项目投资决策成败的关键。 目标成本制定阶段 价 值 创 造 未 来 第一章 地产开发 工程建设 产业化 物业运营 商业服务 金融投资 1.1.1.各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资料及前期费用明细（详见附表《测算前置明细表》）； 1.1.2.土地证上的指标