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工业地产分析 工业地产定义 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 产业地产细分为工业地产，商业地产，物流地产、旅游地产、农业地产等等。 工业地产的发展背景及起源 1：全球产业战略转移：国内企业劳动力及相关配套资源的优势，导致跨国公司纷纷倾向于，劳动密集型和加工制造型企业大量转移导致国内工业地产的蓬勃发展 2：政策条件和开放的优惠：导致工业用地应运而生，是吸收外资，先进管理经验和技术最为集中的地区 工业地产的分类 1:工业厂房 标准厂房：多服务于企业初期租金较低 定制厂房：多服务于跨国企业从事高科技制造和物流产业 2:工业园区 工业园，科技园，物流园，专业园，企业总部基地 工业地产的特性 政策主导为主 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住宅政策调控影响 专业性强，与产业化程度密切相关 产业客户为主要目标客户； 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； 区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素 区域性强，趋于高端化 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主； 今后工业地产将越来越趋于向高端发展； 投资回报稳定 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，其投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也相当高，而投资回收期则有的长达十几年。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。 项目增值空间大 工业地产，尤其是很多工业园区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。促进第三产业的发展 工业地产与商业地产的本质区别  区别 工业地产 商业地产 目标顾客不同 企业为单位或房地产信托投资基金 以个人或公司为单位的经营户或投资者 地段要求不同 郊区 市中心 规划要求不同 一般与地方政府招商引资有关，多半是政府形象工程，因此在总体规划定位上受限制比较大 商业项目的规划与物业功能主要是受市场刚性需求的影响较大。 产品的设计不同 于办公与生产的内、外部的空间环境的营造 需要依据市场的需求， 市政配套标准要求不同 入住企业员工，流动量较少，因此主功能区域对物业的要求如荷载、安防、水电系统等相对简单，只要能满足生产办公的功能就可以 复杂 消费环节不同 工业项目销售或出租以后可以直接进入了消费终端，经过装修就可以使用 而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营 遵循的规范程度不同 住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外 除了住宅地产的要求，还要遵循第三种规范即商业规范 推广方式不同 针对性强、层次高、易吸引有兴趣的客户。2、实效性好，主办者可以派遣技术专家与客户直接进行接洽，激发购买兴趣。3、专业性强，一般论坛主题鲜明且专业，通过行业内专家及相关政府领导倡导加强投资置业着的关注度 商业项目因投资客相对多，可以采用多种方式推广告知大中小目标客户，如产品发布会、报广宣传、户外、DM、投资研讨会、网络、商家一对一交流、短信群发等。 售后服务不同 工业项目因租售后就直接进入了消费终端，开发商除协助办理房产相关手续外，其他如协助企业注册等都可以只是增值服务，多数服务均转移到物业公司 商业项目后期涉及招商运营返租等工作，开发商如不长期维护业主关系，都有可能影响到商业正常运营，保持好的售后服务也培养公司品牌的忠实客户，拥有一批良好的客户资源库，有利今后开发其他住宅或投资类商铺的销售。 物业管理不同 工业项目的物业管理重点为园区大环境维护、物业维护、来访人员管理、来访车辆管理、生活区人员安全管理 商业项目的物业管理范围侧重物业内部卫生即时维护、公共配套维护、卖场内治安管理、安防通道维护、大量流动车辆与人员管理等等。 工业地产开发模式 工业园区开发模式 主体企业引导模式 工业地产商模式 多方主体综合模式 工业园区开发模式 以政府开发为主导，规划开发区，产业园，示范带动区域经济全面发展，政府通过招商引资，土地出让的形式引进项目， 主要资本方是政府，政府先期投入为主，制定相应的优惠政策和税收政策实现招商，同时还负责园区管理和升级  也是最常使用的工业地产开发模式 案例：东莞松山湖工业园 松山湖是东莞落实科学发展观，创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力的示范区，将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心和人才教育中心 定位： 1）东