房地产税对房地产市场的调控作用研究.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产税对房地产市场的调控作用研究 　　一、我国现行的房地产税收体系 　　我国1994年税制改革后，逐渐形成了现有房地产税收体系。 　　目前，在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种主要有11个。其中，5个直接以房地产为课税对象的税种——土地增值税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税；6个与房地产密切相关的税种——营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。 　　依据课税环节不同，房地产税收可分为土地购置税环节、房地产交易环节和房地产保有环节三大税收类别，在不同环节中，税负水平和效果是各不相同的。在土地购置环节，房地产开发企业向政府取得土地时支付的税金主要是契税（税率3%-5%）和耕地占用税（税率5-50元／平方米），税负负担较轻。在房地产交易环节，销售方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、土地增值税（税率30%-60%）以及印花税（税率0.5‰）、购买方涉及到印花税（税率0.5‰）、契税（税率3%-5%）；房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，税负水平偏高。 　　在房地产保有环节，房地产自用行为中，主要涉及到房产税（税率1.2%）和城镇土地使用税（税率0.6-30元／平方米），这两种税的名义税负水平明显偏低，对个人居民用房的优惠程度很大。长期以来，我国只对城市、县城、建制镇和工矿区范围内经营性用房征收房产税，对居民自己居住用房是采取免税政策；房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税及城市维护建设税（教育费附加）（综合税率5.5%）、所得税（企业所得税税率25%、个人所得税税率20%）、房产税（税率12%）以及城镇土地使用税（税率0.6-30元／平方米），承租方只涉及到印花税（税率1‰），名义税负水平偏高，由于税收征管十分困难，房屋出租的税收征收上来非常少，实际税负水平远远低于名义税负水平。 　　二、房地产税在房地产调控过程中存在问题 　　作为房地产调控的重要的杠杆之一的房地产税收政策，在房地产调控过程中发挥一定积极的作用，但仍然存在一些问题和不足。 　　（一）税种繁杂，重复征税现象严重 　　目前我国与房地产直接有关的税种有十多种，如耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税、营业税等等。涉及房地产开发、销售等环节的税费名目繁多，一个房地产开发项目需要近30个政府行政管理部门的审批，要盖近百个公章，并需缴纳规划费、消防费、人防费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设计繁杂，征收环节多，房地产开发企业税费负担较重，商品房成本随之提高，并通过销售方式最终全部转嫁给消费者，而导致房价上涨。许多税种之间存在使用同一个税基计税、重复征税现象。如房产税与城市土地使用税，1990年我国实行土地有偿使用政策后，所建房屋价值中就已经包含所占用土地的价值，所缴纳房产税就包括土地价值，同时还要再缴纳城市土地使用税，明显重复征税。重复征税问题还有，开发商缴纳土地增值税后还要再交企业所得税；城镇土地使用税与耕地占用税；对出租房业主征收5%营业税后又征收12%房产税等。 　　（二）房地产税课税范围狭窄，征管漏洞比较大 　　我国现行房地产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和矿区，农村却没有被涵盖在内。随着我国农村经济快速发展和小城镇建设速度加快，在城乡结合部和农村的交通干线附近，出现了大量以营利为目的出租房，由于房地产税课税范围狭窄，对这块征税变成真空地带，造成大量税收流失。城市居民住房出租情况复杂隐蔽性强，一般租赁双方直接签订房屋租赁合同，直接收取租金，直接使用房屋，租赁环节十分隐蔽，税务工作人员无法逐门逐户去排查房屋出租情况，所以税收漏征漏管非常严重。根据我国目前税收政策，居民拥有个人住房享受免税政策，对于居民个人，无论拥有多少套住房都不用纳税。这样，拥有房产的投资者就不用考虑交税问题，这就减少了投资成本，增加了获利空间，这导致越来越多的人参与投资房地产并期待从中获利，从而不断推高房价。 　　（三）房地产税收结构不合理，税收收入对地方财政的贡献力较弱 　　房地产税收结构因重视流转环节，轻视保有环节，导致税负结构非常不合理。在土地购置环节，现行税制涉及税种较少，较轻的税收负担无法遏制地方政府和房地产开发企业从房地产开发过程中获取暴利。在房地产交易环节，税种设置相对较多且实际税收负担较重。在房地产保有环节，名义税负设置较高，但由于各种原因税收漏征漏管现象严重，实际税负水平很低。 　　房产税作为地方税中的一个主要税种，对地方财政收入筹集功能显现乏力，地方政府的税收收入远远不能满足财政的支出需要，因而往往容易导向地方政府的短期行为，通过出卖土地以获取土地出让金以及收取与之相关的行