地产工程管理与项目成本管理.docVIP

PAGE PAGE 1 地产工程管理与项目成本管理 　　摘要：目前，房地产市场的竞争日趋激烈，成本管理的重要性更加突出。本文以杭州余政挂出(2008)19号地块工程为例，首先对基础工程施工方案比选进行探讨，然后介绍了地产工程管理的内容，最后阐述了做好项目成本管理的措施。 　　关键词：基础施工；方案比选；成本管理 　　中图分类号：K826.16文献标识码：A文章编号： 　　本工程所在地地基情况由地表至下依次为素填土、含碎石粉质粘土、含粉质粘土碎石、全风化页岩、强风化页岩、中风化页岩。设计图纸给与的基础类型为桩基础。桩基础的施工技术常用的有预制桩施工方案和灌注桩施工方案。现对不同地基基础施工方案进行比较，选择最优方案，既保证施工质量的要求，又能降低成本。 　　1基础工程施工方案比选 　　1.1人工挖孔桩 　　人工挖孔桩是一种比较成熟的施工技术,它具有设备简单,施工方便,可以全场地同时开挖;施工进度快;清底完全,无沉渣;桩身质量易于控制;无挤土,无噪音干扰;可扩底,单桩承载力高;工程造价低等优点。 　　1.2钻孔灌注桩 　　灌注桩施工工艺为：钻孔—泥浆制备—清孔—钢筋笼制作与安装—混凝土浇筑。钻孔灌注桩施工过程中所选用的钻孔机械设备不同，其实际施工工艺、流程会存在一定差异，但整个钻孔灌注施工过程基本相似。为了确保钻机安装工作具有较高质量效率，施工企业需要在施工前做好各类准备工作，包括场地的平整、泥浆制备等。在泥浆制备过程中，需要按照设计或相关规范要求选用优质土源，以确保泥浆具备较强粘着性能；钻机安装准备工作中，要精确测定施工现场需要钻孔的桩位，要做好钢筋笼灌注凝固等各类辅助支架的制备工作。 　　此桩型与其它桩型相比具有穿透能力强,可达到预计的持力层,同时桩径较大,单桩承载力较高,地下水对施工影响不大.但该桩型存在造价高(包括机械进出场费和泥浆外运等费用),施工质量较难控制,常出现桩端沉渣过大,同时泥浆排放对环境有污染,而且工期较长，造价高。 　　1.3筏板基础是将基础下部整体浇筑成底板，用梁将独立基础与条形基础相连，形成筏基，其整体性能优越，对抵抗地基不均匀沉降有良效，适用于地基软弱或地基承载力不均匀的基础。本工程部分地基土层不均匀，适用筏板基础。 　　1.4本地区为山区，地势起伏大，地下土层分布不均，所以，不同地区需采用不同基础类型。部分地区持力层为风化页岩，考虑基础抗滑性能特采用墙下独立基础。 　　综上，桩基方案确定中,主要考虑的是桩基施工工期和施工质量,同时兼顾工程造价和施工安全,并适当考虑施工难度和施工环境污染，本工程对建筑绿色节能有要求，充分体现可持续发展思想，最后选择人工挖孔桩、独立基础和筏板基础三种基础形式。 　　2地产工程管理的内容 　　2.1房地产开发的设计管理 　　地产工程设计是工程建设开始前不可缺少的一道工序。要做好以下工作：1)规范选择设计单位的程序。业主要对设计单位进行资质鉴定、业务考察，通过严格的审查程序以确保设计单位的高水平、高效率、高业绩，切忌因贪图低成本而选择差的设计单位。2）加强与设计工作人员的沟通、联系，及时解决设计过程中出现的各种问题，确保工程设计按着预期规划的目标进行。3）加强对设计单位的监督力度，确保符合按国家相关规定，严格设计变更审批程序，确保工程质量。 　　2.2项目工程管理 　　项目工程管理包含工程建设时期的质量管理、进度管理、合同管理、财务管理、安全管理等方面。质量管理是首要任务，如果工程质量不合格，其他的进度管理、合同管理等工作也就没有了意义，因此质量管理工作是工程管理的重点。地产工程管理工作人员，要提高责任意识，做好设计、施工、监理三方之间的协调工作，在保证工程质量的前提下，保证工期，降低成本。 　　2.3项目成本管理 　　建设工程项目的成本包括土地费、建造成本、营销费、管理费、税费等等费用。成本管理的基本功能就是为管理者提供成本信息，并帮助管理者利用成本信息进行各种各样的决策。 　　3做好项目成本管理的措施 　　3.1加强施工准备阶段的成本管控 　　施工准备阶段，全面统筹考虑现场实际情况，组织人员进行图纸审核、合同交底等工作，进行平面布置，包括临时建设设施，对涉及现场的用水、电、施工便道、场地休整等产生的费用进行合理控制。 　　3.2建立项目成本管理责任机制，创新管理体制。 　　很多企业的成本管理工作还是由财务部门进行负责，但财务不能及时的收集成本变化的信息，为成本控制提供依据，及时调整成本变化。这种传统的成本控制方法，对企业工程成本的控制影响很大，不利于实现企业的利益最大化。因此，应制定完善的管理体制机制，发挥每个工作人员的职能，对工程成本的管理与控制有积极的影响。明确各部门、各工作人员的责任、任务，将工作进一步细化，加强实效管理，杜绝出现问题时互相推诿的现象。