房地产企业核心能力的多维度分析.docVIP

PAGE PAGE 1 房地产企业核心能力的多维度分析 　　摘要：本文的多维度分析有助于房地产企业在竞争战略选择与核心能力建设方面拓展视野，提升战略高度。 　　关键词：房地产企业；核心能力；要素维；空间维；时间维 　　中图分类号：C29文献标识码：A文章编号： 　　1.房地产企业核心能力的要素维分析 　　要素维是指房地产企业运营和发展的内部支持系统，具体包括： 　　（1）企业的资金实力和财务资源。 　　房地产企业从事的开发经营活动具有项目投资巨大、投资周期长、涉及面广、不确定因素大等特点，除了对自有资金有着巨大需求外，房地产企业还有较大比重的资金需要对外筹措。随着国家房地产调控力度的加大，房地产企业的融资环境从紧，其资金问题面临着严峻的挑战，成为制约企业发展的一个瓶颈。2008年和2010年，国内房地产开发企业本年资金来源和投资增速差值分别为-17.7%和-7.8%，出现入不敷出的现象，是自1998年以来仅有的两年，可见目前房地产企业的资金状况总体上不容乐观。因此房地产企业要能在激烈的市场竞争中处于不败之地，就要有很强的资金实力和良好的财务资源。 　　（2）持续性的人力资本。 　　我国房地产企业的人力资本现状并不理想，存在着年龄结构年轻化、专业素质偏低且参差不齐、人员心态浮躁以及人员流动过于频繁等问题。 　　获得持续性的人力资本，一方面是由房地产企业通过招聘不断引进高技能和高素质的人 　　才，另一方面是房地产企业内部员工通过接受教育培训、技术交流、自我训练和学习等手段使自身知识和技能不断得到全面提升。此外，还要提高员工的满意度，培养员工对企业的忠诚度，以保证人力资本的持续性。目前我国的房地产企业普遍存在优秀雇员流失的现象，与员工满意度较低以及缺乏留住优秀员工的能力有关。直接影响到员工流失和员工满意度的因素包括工作本身、晋升机会、工资水平、福利、监督者、同事、工资结构等。优秀的员工将流向工作环境舒适、有成就感、工资水平和福利待遇较高，并且具有长远的战略目标、能给员工提供晋升机会的公司。 　　（3）企业的品牌价值。 　　首先，品牌效应使得顾客具有很高的忠诚度，老客户介绍新客户的比例较高，带动该企业的顾客群持续不断地扩大，为房地产企业的持续发展奠定了良好的市场基础。如万科地产在2006年，平均每个老客户向6.41人推荐了万科楼盘，实际成交率达23.7%。 　　其次，品牌代表差异化，能协助顾客进行市场细分，并使房地产企业获得准确的市场定位，形成有利于持续发展的竞争优势。如SOHO以年轻的都市白领阶层为主要目标市场，形成SOHO产品特有的形式——“面积不用大但功能要全、单价偏高总价要低、环境不重要但位置一定要好、户型不讲究但配套要全”。这种差异化适应了顾客群细分后的某一类型，也就能够牢牢锁定目标顾客群。 　　再次，品牌带来附加值，可为房地产企业提供持续的造血能力。即使价格相对较高，但由于顾客对某品牌的物业有强烈的认同感，因而愿意接受溢价。从目前市场情况来看，对中高档楼盘的选购日益体现出买房就是买品牌的趋势。国内房地产市场的竞争的结果，必定是名牌产品占据较大的市场份额并获得可观的投资回报。 　　（4）企业管理制度与管理水平。 　　房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是企业的基本管理制度，包括公司体制、公司治理结构、管理机制、薪酬制度以及基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度与规章等，包括行政事务、法律事务、财务、采购、工程管理、人力资源、销售、客户关系等方面的管理规章；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部或项目公司内部使用的，没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。房地产企业要提升核心能力，必须建立、健全企业管理制度，并确保各项制度的有效施行。 　　房地产企业的管理水平除了与企业管理制度的健全性及执行度有关外，还与企业组织结构的合理性以及战略执行力等因素有关。随着房地产业的发展，房地产投资开发模式正在发生显著的变化这种变化意味着房地产企业必须对各职位、部门及项目部等重新进行职能设计，重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。因此，房地产企业必须建立柔性的、学习性的、适应企业外部环境、战略目标和发展需要的组织结构。即企业一方面要具有不断学习、系统地、持续的整合内外资源以应对环境变化挑战的能力，另一方面要在企业内部形成学习氛围及舒适的工作环境。 　　2.房地产企业核心能力的空间维分析 　　房地产企业与其利益相关者的关系具体体现在以下几个方面： 　　（1）企业与股东、债权人之间的关系。企业通过协调并合理地配置各种组织资源，增强企业持续盈利能力，创造长期的股东价值，通过规范信息披露保障各股东权益的公平性，使股东的所有者权益和债权人收益得以实现，从而提高股东及债权人的满意度。 　　（2）企业与顾客之间的关系。房地产企业通