2011年1月29日万科集团项目可行性分析.pptVIP

例：某地块的配套管线现状示意图 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺点分析 主体部分 法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 6.政策性风险评估 合作方式及风险评估 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 主体部分 市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点 结论： 区 域市市场在整体市场的地位及发展态势；本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制；本案在区域内开发市场潜力；本案在开发中的营销焦点问题。 规划设计初步分析 主体部分 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念 1.设计概念 2.技术概念 3.可持续发展概念 工程、销售计划及后期物业管理 主体部分 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当 地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示） 销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期 的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营 测算。 投资收益分析 主体部分 成本预测——成本测算表 税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。 项目投资收益指标要求 核心指标 内部收益率≥ 销售净利率≥ 参考指标 单位面积净利 销售毛利率 资金峰值比例 地价支付贴现比 各年资金占用回报率 管理资源配置 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 主体部分 综合分析与建议 主体部分 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、结论和建议 主体部分 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 万科集团项目可行性分析 集团 战略管理部 2011年1月29日 内容提要 第一部分 集团项目发展程序 第二部分 可行性研究报告撰写方法 第三部分 案例介绍 《上海黄浦区金陵路项目可行性报告》 《项目发展管理制度》： 集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。 《新项目发展计划体系》： 各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。 集团项目发展相关·制度 第一部分 万科集团项目